Как продать квартиру, если один из собственников состоит на учете в психоневрологическом диспансере
03.12.2015
Каким образом можно при минимальных издержках времени и моральных ресурсов реализовать квартиру? Собственниками квартиры являются мужчина и его мать (инвалид II-ой группы, состоящий на учете в психоневрологическом учреждении). Доли каждого составляют ½.
- Многое зависит от того, лишена в данном случае женщина дееспособности или нет. Если дееспособности она не лишена и полностью осознает свои действия, то сделка купли-продажи жилища осуществляется по стандартной процедуре на основании ст. 549 ГК РФ. Для реализации сделки понадобится договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности, справка из управляющей компании об отсутствии зарегистрированных граждан, кадастровый паспорт. Если кто-либо из собственников состоит в брачных отношениях, то потребуется согласие его супруга на реализацию квартиры (в случае, если имущество приобреталось в браке). Госпошлина при осуществлении такой сделки оплачивается покупателем квартиры. НДФЛ при продаже квартир оплачивается только в случае, если имущественный объект находился в собственности продавцов меньше 3-х лет. При этом имеется возможность получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб.
- Можно также, если женщина не лишена дееспособности, предварительно оформить договор дарения имущественного объекта от матери сыну. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в рамках договоров дарения, если одаряемый гражданин и даритель являются близкими родственниками (в частности, матерью и сыном), освобождаются от налогообложения. При этом следует помнить, что при наличии иных заинтересованных в данном жилом помещении лиц ими может быть совершена попытка оспаривания договора дарения в суде на том основании, что женщина наблюдается в психоневрологическом учреждении. Поэтому договор дарения в данном случае лучше удостоверить нотариально. Вследствие договора дарения сын становится единственным собственником квартиры и может в соответствии со ст. 30 ЖК РФ распорядиться принадлежащим ему жильем по собственному усмотрению (в том числе, продать).
- Если женщина-инвалид не лишена дееспособности, а также по решению суда в отношении ее не имело места ограничения в правах, то она может выдать сыну доверенность на реализацию квартиры. В соответствии со ст. 16 «Закона о регистрации» процедуры государственной регистрации прав осуществляются при наличии у представителей сторон сделки нотариально удостоверенных доверенностей. При этом для удостоверения доверенности нотариус может быть приглашен на дом.
- Если женщина не в состоянии осознавать свои действия, то следует инициировать процесс лишения ее дееспособности либо ограничения ее прав. В этом случае ей будет назначен опекун. В данном случае сделку от имени женщины (при наличии разрешения органов опеки) совершает именно официальный опекун. При этом все сделки совершаются с соблюдением требований ст. 37 ГК РФ. Следует помнить, что в данном случае орган опеки откажет в выдаче согласия на сделку, если имущественное положение опекаемого гражданина будет вследствие сделки ухудшено.