Переуступка прав аренды земельного участка

Граждане и организации вправе арендовать земельные участки в различных целях. Заключая подобный договор, лицо предполагает использовать землю длительное время. Но по различным причинам необходимость в аренде участка может отпасть. Тогда арендатор может пересдать землю в субаренду или передать права пользования посредством договора переуступки (цессии).

На основании такой сделки права на арендованный участок переходят от одного лица к другому. При этом прежний арендатор теряет возможность использовать землю, а новый приобретает. Вступивший в права арендатор впоследствии должен все возникающие проблемы решать с собственником надела. Это является одним из важных отличий цессии от субаренды, по которой новый арендатор вправе обращаться по поводу возникающих затруднений к лицу, изначально получившему участок в пользование.

Правовой статус арендованного участка

При переуступке в отличие от субаренды права пользования участком передаются в рамках первоначального договора. При этом предыдущий арендатор не будет иметь каких-либо прав на землю. В большинстве случаев переуступка участка требуется при продаже недвижимости, которая на нем расположена, новому владельцу.

Юридически эта процедура оформляется составлением соглашения о переуступке, которое прилагается к основному договору. Цессия подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку связана с обременением и переходом прав пользования недвижимого имущества.

При субаренде в первоначальные правовые отношения между арендатором и собственником включается еще одна сторона – субарендатор. При этом сделка оформляется еще одним договором аренды.

Если договор аренды заключен на длительный период, превышающий пять лет, то пользователь участка вправе не получать согласия собственника для переуступки, но обязан уведомить его в разумный срок. При длительности срока аренды менее пяти лет разрешение владельца земли для заключения цессии обязательно.

Граждане и организации могут получить земли, которые принадлежат государству или муниципалитету. В таких случаях арендодателем будет выступать государственный орган, с которым арендатор решает все возникающие вопросы и спорные ситуации.

Передача лицу земли в пользование оформляется договором аренды, который должен содержать в себе основные положения, касающиеся, в том числе, и переуступки участка в дальнейшем:

срок действия договора
условия пользования участком
запрет или разрешение на передачу иным лицам

Земельный кодекс не запрещает переуступку прав на арендованный участок другим пользователям. Но на практике, если в договоре прямо прописан запрет таких действий, заключить цессию будет невозможно. Таким образом, законодательство оставляет установление возможности переуступки прав пользования земельным участком на усмотрение сторон, заключивших сделку. Однако в ряде случаев заключить цессию невозможно, даже если арендодатель не устанавливал прямой запрет. К таким ситуациям относится:

наличие на участке строений, которые были возведены без получения разрешения на строительство и не узаконены в установленном порядке
если надел выступает предметом судебного разбирательства
наличие на участке ареста, наложенного в установленном порядке
при наличии на земле обременения в виде залога и отсутствии согласия залогодержателя
если предыдущий арендатор не выплатил выкупную стоимость участка

Правоотношения между арендатором и арендодателем, в том числе и возможность заключения переуступки, регулируются нормами земельного и гражданского законодательства.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Переуступка переуступки прав аренды земли оформляется письменным соглашением. Если договор составляется на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это связано с тем, что долгосрочная аренда с точки зрения законодательства рассматривается как обременение объекта недвижимости. Для оформления переуступки сторонам требуется обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта и представить следующие документы:

• общегражданский паспорт (необходим, если в сделке участвует физическое лицо); • выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ потребуется при участии организаций или индивидуальных предпринимателей (предоставление этого документа согласно законодательству необязательно, но значительно ускоряет процедуру); • справка ОКПД (предоставляется юридическими лицами); • договор аренды; • кадастровая карта земельного участка; • схематичное изображение участка в масштабе 1:500.

Если в результате цессии передается участок, в отношении которого заключен договор аренды сроком менее пяти лет, требуется разрешение собственника земли. В таком случае к вышеуказанному списку документов потребуется приложить согласие органа, который является владельцем участка, в письменном виде.

Соглашение о переуступке прав аренды удостоверяется нотариально при желании сторон. В документе ставятся подписи участников сделки и печати юридических лиц.

Одним из основных требований к содержанию соглашения о переуступке является установка условий в рамках основного договора аренды. Дополнительные документы также подписываются, визируются и подшиваются к документу.

В тексте соглашения о переуступке обязательно должны содержаться следующие сведения:

реквизиты участников сделки
дата составления соглашения
данные предмета договора (земельного участка)
сроки переуступки (этот период времени не должен превышать срок основной аренды)
размер арендной платы (аналогичен размеру в основном договоре)
условия прекращения правоотношений

Подписанное и заверенное в надлежащем порядке соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сведения о переуступке не требуется вносить в государственный реестр только при заключении сделки сроком менее чем на год и с физическим лицом.

Для государственной регистрации соглашения следует обратиться в МФЦ или ФРС с пакетом следующих документов:

заявление (заполняется сторонами непосредственно при обращении в компетентный орган)
паспорта заявителей
нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо
правоустанавливающие бумаги на землю
договор о переуступке в двух экземплярах
письменное согласие собственника земельного надела
документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица
копии учредительных документов, удостоверенных в надлежащем порядке (потребуются для организаций, участвующих в сделке)

В зависимости от ситуации регистратор может затребовать другие документы. К примеру, если передаются права на участок, который принадлежит категории сельскохозяйственных земель и с него планируется собирать урожай, потребуется согласование с комитетом по земельным ресурсам. Если предмет сделки находится в залоге, необходимо представить разрешение от залогодержателя.

За регистрацию переуступки в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину. При этом граждане вносят платеж в размере 2000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Процедуру переуступки прав на надел следует проводить с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. К числу основных важных нюансов относится:

срок переуступки (он не должен превышать период, на который установлена аренда по основному договору)
условия пользования участком (новый арендатор обязан соблюдать все требования касательно целевого назначения надела и видов разрешенного использования земли)
порядок внесения арендной платы (обязанность своевременного внесения платежей в полном объеме передается при переуступке вместе с правами на землю)

Нарушение перечисленных условий может повлечь расторжение договора.

Последствия заключения договора перенайма

После прохождения соглашения о переуступке процедуры государственной регистрации все права и обязанности касательно земельного участка переходят к новому арендатору. Использование надела при этом должно осуществляться в рамках первоначального договора. Важным моментом является право арендодателя при возникновении оснований расторжения договора предъявить требование к первоначальному и новому арендатору. При рассмотрении такого дела в судебном порядке в качестве ответчиков при этом будут привлечены оба арендатора.

Новый арендатор при обнаружении изъянов земельного участка вправе:

настаивать на их устранении средствами собственника
требовать компенсации своих затрат на ликвидацию изъянов надела
предупредить собственника участка и уменьшить размер арендных платежей на сумму расходов по устранению недостатков
настоять на замене надела равным по характеристикам участком
расторгнуть договор аренды раньше срока

Собственник участка (арендодатель) с момента начала действия переуступки вправе:

получить уведомление о переуступке прав аренды на земельный участок, если договором не предусмотрено обязательное получение его согласия на подобные действия
распоряжаться своей собственностью в рамках договора аренды
получать информации о состоянии земельного надела
расторгнуть соглашение при нарушении новым арендатором условий договора
получать арендные платежи в срок и в полном объеме

Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если платежи от нового арендатора не поступают более двух месяцев.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.