Расторжение договора аренды квартиры

Аренда квартиры может быть оформлена путем составлениядоговора. Основным условием договора аренды, помимо цены, является срок аренды. Предоставление квартиры на условиях аренды – сделка, которая имеет определенные рамки. Прекращение договора аренды может быть осуществлено по соглашению сторон, либо в случае окончания срока, определенного договором, либо при наступлении определенныхобстоятельств. Порой обстоятельства складываются так, что приходится расторгнуть договор аренды досрочно. Как правило, такие обстоятельства можно считать непредвиденными, так как они не указаны в условиях договора аренды.

Особенности, учитываемые при расторжении договора аренды

Договоры найма (аренды) жилья можно разделить на две категории:

социальный наем;
коммерческий наем.

В первом случае речь идет о предоставлении жилья из государственного фонда, например, проживание в неприватизированной квартире на основе договора социальногонайма.

Коммерческий наем представляет собой аренду квартир у собственников-физических лиц. За последние 10 лет значимость договорных отношений в этой сфере существенным образом выросла. И если ранее аренда квартиры заключалась лишь на словах и арендатор наравне с арендодателем несли определенные риски, то сейчас любая аренда квартиры оформляется в письменной форме при помощи договора. Он может быть заключен лично либо через агентство. Нотариальная форма договора не требуется, но и не возбраняется.

Основная особенность, учитываемая при расторжении договора, – основание расторжения. Они могут быть прописаны и регламентированы сторонами в договоре либо вытекать из норм закона.

По каким основаниям можно расторгнуть договор

Основания для расторжения договора можно разделить на две группы:

1. Основания, предусмотренные договором аренды, например:

окончание срока договора аренды;
расторжение, в случае когда арендатор предупредил арендодателя заранее (срок определяется в индивидуальном порядке).

2. Основания,непредусмотренные договором аренды.

Расторжение договора по одной из категорий оснований может повлечь определенные последствия для сторон. Поэтому основание для расторжения договора аренды может рассматриваться как обоснованное или необоснованное. Характер обоснованности рассматривается в каждом конкретном случае, ровно как и предпосылка для прекращения договорных отношений в целом.

В ГК РФ закреплены обстоятельства, при которых арендатор может разорвать досрочно договор(статья 620) и арендодатель (статья 619).В обоих случая договор расторгается на основании решения суда (т.е. если стороны не договорились).

Итак, обстоятельства,которые могут расцениваться как обоснованные и законныедля досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке:

наступление обстоятельств, ввиду которых жилье признано аварийным и непригодным (такие обстоятельства могут быть непредвиденными и не зависеть от воли сторон, например, в результате стихийного бедствия);
нарушение арендатором условий договора аренды (порча и ухудшение имущества, нецелевое использование арендованной недвижимости);
несвоевременная оплата (если арендатор более двух раз подряд пропускает оплату арендованного помещения);
если арендатор не производит своевременный ремонт, в т.ч. капитальный;
нарушение арендодателем условий доступа к арендованной квартире или создание препятствий в использовании имущества;
в процессе эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, о которых арендодатель не оповестил арендаторов (протекает крыша, квартира не отапливается, не работает замок на входной двери, не работает система электрообеспечения квартиры).

Необоснованные обстоятельства не предусмотрены законом/договором аренды,либо обстоятельства, которые стороны договора аренды сочтут таковыми.

Процедура расторжения

Расторжение договора аренды может быть инициировано:

По соглашению сторон.
По инициативе одной из сторон на основании решения суда (истцом может быть как арендатор, так и арендодатель).
Одной стороной (односторонний отказ, в случае когда такой отказ допустим по нормам закона или прямо указан в тексте договора).

Процедура расторжения договора аренды проходит в несколько этапов:

Уведомление: сторона, желающая досрочно расторгнуть договор аренды, обязана в письменной форме уведомить другую сторону. Уведомление составляется в простой письменной форме для направления почтой или вручения лично. Важно соблюдать срок уведомления, если он прописан в договоре. В уведомлении, помимо реквизитов сторон, нужно указать обоснование или причину досрочного расторжения договора аренды.
Расторжение договора по соглашению сторон. Договор расторгается путем переговоров сторон. Стороны подписывают соглашение, при этом, если договор аренды был заключен в нотариальной форме, расторгать его нужно в том же порядке.
Если стороны не пришли к согласию, то договор расторгается в судебном порядке.

Обращаемся за помощью в суд

Мы привыкли, что за отстаиваниемсвоей позиции нужно обращаться в суд. Итак, в каких случаях в целом можно обратиться с иском о расторжении договора аренды в суд:

Вопрос о расторжении договора не урегулирован путем переговоров. Как правило, в договоре прописывается условие, что все разногласия стороны решают путем переговоров, а при недостижении консенсуса обращаются в суд (нередко указывается судебная инстанция по месту расположения арендодателя). Эта формулировка законна и обоснована, более того, настоятельно рекомендуем вам включить вышеуказанное условие в договор до его подписания во избежание иных конфликтов либо заключить дополнительное соглашение к основномудоговору аренды.
Одна из сторон договора явно нарушает его условия.
При наступлении оснований, предусмотренных статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Если иное прямо не прописано в договоре, заявитель подает иск в суд по месту нахождения ответчика.

В иске нужно указать:

реквизиты сторон;
предмет иска (расторжение договора аренды);
основания расторжения договора;
доказательства, на которые ссылается сторона.

В качестве приложения к исковому заявлению необходимо добавить копию договора аренды или иные доказательства. Само исковое заявление подается в суд в оригинале и в виде копий по количеству участвующих сторон. Также истец должен приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. Все судебные расходы, связанные с подачей искового заявленияпредставительством в суде, в случае удовлетворения исковых требований, компенсируются ответчиком.

Иск рассматривается в разумные сроки. Ответчик может подать встречное требование, для того чтобы оспорить обращенный к нему иск либо минимизировать собственные издержки. Пример: арендодатель является истцом, суть искового заявления – расторжение договора аренды.Договор расторгается досрочно, т.к. истцу необходимо жилье. Арендаторы не против освободить досрочно квартиру, но требуют от арендодателя оплатить расходы, связанные с ремонтом квартиры, т.е. ее улучшением. Стороны не могут прийти к соглашению, поэтому направляют иски с соответствующими требованиями в суд.

Суд рассматривает и учитывает все представленные сторонами доказательства и материалы. Из анализа судебной практики можно сказать, что чаще всего поводом для расторжения договора аренды является недобросовестность арендаторов (несвоевременное внесение оплаты за квартиру, порча имущества). Реже договор расторгают по причинам, связанным с арендодателем (например, предоставление недостоверной информации о качестве жилья). И совсем в редких случаях договор расторгается по причинам, не зависящим от воли сторон.

Резюмируем:

Договор аренды квартиры довольно гибкий, в него можно внести любые условия, не противоречащие закону и не нарушающие права сторон;
Расторгнуть договор аренды можно досрочно;
Расторжение договора может происходить по соглашению сторон либо в судебном порядке;
Решение суда является обязательным, при этом ответчик может подать встречный иск.

Договор аренды по своим условиям защищает обе стороны и дает гарантию для свободного использования своих прав и соблюдения обязанностей.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.