ГлавнаяДарение квартирыНотариальное оформление дарения квартиры

Нотариальное оформление дарения квартиры

Дарение недвижимого имущества – это достаточно простая и распространенная сделка. Как правило, таким способом передают объекты между родственниками. Но законодательство не запрещает дарить недвижимость и третьим лицам, и организациям или государству.

В ходе дарения квартиры собственник (даритель) передает объект недвижимости и право собственности на него другому лицу (одариваемому) на безвозмездной основе. Именно безвозмездность является главной чертой подобного вида сделок. Указание в дарственной какой-либо платы или иного материального вознаграждения приведет к признанию сделки недействительной. Сделки с передачей оплаты в виде денежных средств относятся к купле-продаже. Если взамен объекта недвижимости передается другое имущество, такая сделка называется меной. В дарственной должно быть указано, что одариваемый получает недвижимость именно безвозмездно.

При заключении сделки важно соблюдать все требования законодательства. В противном случае сделка также может быть оспорена и признана недействительной.

Сторонам, особенно дарителю, важно учитывать то, что дарение практически необратимо. Отменить или признать сделку недействительной можно только при наличии указанных в нормативной базе обстоятельств. Если даритель передумает, то, после государственной регистрации перехода права собственности, вернуть имущество обратно без установленных причин будет невозможно.

Законодательная основа и требования к оформлению дарственной

Дарение, в том числе и недвижимости, регламентируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. Законодатель предписывает сторонам оформлять подарок в виде недвижимости в письменном виде. Нельзя подарить квартиру на словах. Этот процесс обязательно должен быть оформлен письменным договором.

Поскольку в результате дарения квартиры или ее части произойдет переход права собственности от одного лица к другому, после подписания договора его нужно зарегистрировать в Росреестре. Таким образом, в государственном реестре недвижимости будет зафиксирован факт получения одариваемым своего права собственности, и он станет полноправным владельцем квартиры. Незарегистрированная сделка не будет действительной.

В общих случаях дарения законодатель не предусмотрел нотариального оформления. Однако в отдельных случаях такая процедура обязательная для сторон. И тогда без нотариального оформления сделка не будет действительна. Но и в остальных случаях законодатель не исключает возможности нотариального заверения даже простых актов дарения. Стороны вправе воспользоваться таким способом оформления сделки, чтобы минимизировать риск ее оспаривания.

С 2016 года действуют поправки в Федеральный закон №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Они предписывают обязанность нотариально оформлять сделки по передаче недвижимости, в том числе квартир, земельных участков, домовладений, которые находятся в общей долевой собственности нескольких лиц.

До 2016 года такую сделку можно было оформить в простой письменной форме с государственной регистрацией, но без обязательного нотариального оформления. Это оставляло возможность реализовывать мошеннические схемы на выкуп долей без обязательного предложения их приобретения другим собственникам квартиры. Законодательством установлена обязанность при продаже доли предлагать ее выкупить в первую очередь другим владельцам квартиры. Собственники частей, желающие продать ее другому лицу, не из числа других владельцев, дарили малую часть своей доли, а затем продавали ее без реализации права первоочередного выкупа других совладельцев. Это нарушало права граждан, владеющих долями в квартирах.

Обязанность нотариально оформлять дарение установлена в следующих случаях:

  1. Если в подарок передается квартира, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину. При этом собственнику на момент заключения сделки должно быть больше 14 лет. Дарить недвижимость, принадлежащую малолетним гражданам, не достигшим 14 лет, запрещено. Ее можно передавать только по возмездным сделкам, к примеру, посредством купли-продажи или мены. Помимо обязательного нотариального оформления, несовершеннолетний должен действовать с согласия и с сопровождением своих законных представителей (родителей, опекунов или попечителей), а также нужно получить разрешение на сделку у органа опеки и попечительства.
  2. Если в подарок передается квартира, которая принадлежит ограниченно дееспособному лицу. Дарить недвижимость, принадлежащую полностью недееспособным лицам также запрещено. Для заключения подобной сделки также потребуется разрешение законного представителя и органа опеки и попечительства в письменном виде.
  3. Если по дарственной передается доля в квартире, которая находится в долевой собственности нескольких лиц.
  4. Если по дарственной передается вся квартира целиком, одному или нескольким лицам, и изначально, до заключения сделки, она находится в долевой собственности нескольких лиц.

Нотариальное удостоверение не требуется в следующих случаях:

  1. Если по сделке передается квартира целиком, и она находится в единоличной или совместной собственности.
  2. Если по дарственной передается доля квартиры, и изначально, до заключения сделки, объект недвижимости находится в единоличной или совместной собственности.

Для разграничения случаев необходимости нотариального оформления при дарении необходимо понимать разницу между видами собственности на недвижимость. Так:

  1. Единоличный режим владения устанавливается, когда у квартиры один собственник.
  2. Совместный режим владения устанавливается, когда у квартиры несколько собственников, но доли их не отграничены. В государственном реестре при этом в качестве владельца указан только один гражданин. Такой режим владения устанавливается в большинстве случаев при приобретении недвижимости в браке. Тогда квартира является совместной собственностью супругов. Их доли по общему правилу равны.
  3. Общая долевая собственность. Такой режим владения устанавливается для квартир, у которых несколько собственников, при этом все они значатся в государственном реестре, как владельцы долей, обозначенных в квадратных метрах. Именно при этом режиме владения необходимо нотариальное оформление дарения, независимо от того, передается ли вся квартира или только ее часть.

Если квартира находится в совместном владении супругов, то нотариального заверения сделки при дарении не требуется, независимо от того, передается ли она целиком или только ее часть. Однако для заключения сделки все же придется обращаться к нотариусу, поскольку законодательство требует получить письменное, нотариально заверенное согласие супруга дарителя на дарение их общего объекта недвижимости. Без такого документа договор дарения не примут на регистрацию. Если все же переход права собственности зафиксируют, супруг дарителя может без особых проблем признать сделку недействительной, обратившись в суд. Однако оформление согласия супруга гораздо дешевле, чем полное нотариальное сопровождение сделки.

Без участия нотариуса не обойтись и в тех случаях, когда от лица одной из сторон действует представитель. В таком случае потребуется оформить и заверить нотариально доверенность на представительство. Этот документ также потребуется, если участник сделки по каким-либо причинам не может явиться на регистрацию перехода права собственности.

Преимущества нотариального оформления сделки

У нотариального оформления дарения квартиры немало плюсов. Так, положительным моментом является:

  1. Повышенная доказательственная сила нотариально удостоверенного документа. Это относится и к дарственным, заверенным сотрудником конторы. Признать недействительным такое соглашение становится тяжелее в разы. При заверении документа нотариус проверяет правомочия и дееспособность сторон, а также наличие интересов третьих лиц на объект дарения. Только при отсутствии каких-либо препятствий нотариус удостоверит сделку. Также конторы зачастую проводят видеофиксацию процедуры заключения сделки, чтобы свести к минимуму признание дарения недействительным ввиду недееспособности дарителя. Это наиболее распространенное основание, по которому чаще всего недовольные родственники пытаются оспорить дарение. Дарственные, заверенные подобным способом, признаются недействительными намного реже.
  2. Нотариусы также оказывают услуги по составлению самого текста дарственной и оформлению сопутствующей документации, которыми могут воспользоваться стороны, чтобы получить качественно проработанное соглашение. Также сотрудники консультируют стороны, рассказывают о всех необходимых документах, нюансах и условиях сделки.
  3. Нотариус за отдельную плату может взять на себя процедуру регистрации перехода прав на квартиру от дарителя к одариваемому. В таком случае сторонам не требуется тратить время на посещение отделения Росреестра. Они смогут забрать свои экземпляры дарственных по окончании процедуры у нотариуса в любое удобное время.
  4. Один экземпляр дарственной остается в архиве нотариальной конторы. В случае утраты документа, стороны могут обратиться к сотруднику и получить дубликат соглашения. Дарственная является правоустанавливающим документов и требуется для распоряжения квартирой в будущем, а также для защиты своих прав в суде, если возникает необходимость.

Бесспорным отрицательным моментом нотариального оформления является его стоимость. Помимо нотариального тарифа, установленного Налоговым кодексом РФ, сотрудники также взимают плату за сопутствующие услуги. Но в установленных законодательством случаях отказаться от такого вида оформления сделки стороны не могут. Также целесообразно воспользоваться услугами нотариуса, если существует вероятность, что родственники или иные лица могут попытаться оспорить сделку.

Порядок нотариального оформления и необходимые документы

Стороны могут проконсультироваться о необходимых для заключения сделки документах заранее. Их полный перечень разнится, в зависимости от обстоятельств. Общий алгоритм нотариального оформления сделки выглядит следующим образом:

  • стороны обращаются к сотруднику конторы за первичной консультацией, на которой получают информацию об особенностях сделки, а также перечень необходимых бумаг для ее заключения;
  • даритель и одариваемый собирают необходимые документы. Если принято решение самостоятельно составить договор, это также необходимо сделать заранее;
  • стороны обращаются к нотариусу с пакетом бумаг;
  • нотариус проверяет предоставленные документы, разъясняет сторонам их права, смысл сделки;
  • стороны подписывают дарственную в присутствии сотрудника конторы;
  • нотариус удостоверяет дарственную.

Далее стороны могут доверить сотруднику государственную регистрацию. В иных случаях они обращаются за этим в Росреестр самостоятельно.

Нотариусу необходимо предоставить следующие бумаги:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий документ на квартиру. Это бумага, которая зафиксировала факт получения права собственности на квартиру дарителем;
  • выписку из ЕГРН на даримую квартиру. С момента получения этого документа должно пройти не более 30 дней;
  • техническую документацию на квартиру;
  • справку о зарегистрированных на территории жилища лицах;
  • согласие супруга дарителя, если квартира находится в совместной собственности. Супруг может присутствовать на сделке, тогда разрешение будет оформлено одновременно.

Также нотариус может затребовать разрешение органа опеки и попечительства, если квартира принадлежит несовершеннолетнему.

Стоимость нотариального оформления дарственной

Стоимость нотариального оформления регламентируется Налоговым кодексом РФ. Тариф рассчитывается следующим образом:

  • при стоимости квартиры менее 1 миллиона рублей – 1 % от цены квартиры, но не менее 300 рублей;
  • при стоимости от 1-10 миллионов рублей – 10 000 плюс 0,75% от цены свыше миллиона рублей;
  • при стоимости квартиры от 10 миллионов – 77 500 рублей плюс 0,75 % от цены за вычетом миллиона рублей.

Подобная тарификация применяется, если сделка заключается между людьми, не связанными близкими родственными связями. Для близких родственников тариф составляет 0,3 % от стоимости квартиры.



Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.