Дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя
Дарение достаточно часто используется для передачи права собственности на недвижимость среди близких родственников. Это достаточно простая сделка, которую можно оформить с минимальными расходами. В большинстве случаев она не требует нотариального удостоверения, достаточно письменной формы с последующей государственной регистрацией перехода прав на объект от одного гражданина к другому в Росреестре. Если подобная сделка заключается между родственниками, законодатель освобождает выгодоприобретателя (того, кто получает недвижимость в собственность) от уплаты налога на доход. Стороны вправе самостоятельно составить договор, за исключением случаев дарения недвижимости, находящейся в долевом владении или принадлежащей несовершеннолетнему лицу, сократив, таким образом, расходы на услуги юридических фирм.
Зачастую такая сделка используется гражданами для того, чтобы распорядиться имуществом, которое составило бы наследственную массу еще при жизни. Подарив квартиру ребенку, родители обеспечивают его жильем. Также граждане применяют дарение, когда не согласны с установленным законодательством порядком распределения имущества после смерти и опасаются оспаривания завещания недовольными наследниками.
Если в подобных случаях недвижимость, выступающая предметом дарения, является единственным жильем гражданина, он может пожелать остаться в ней жить. Что логично, ведь, совершая безвозмездный акт передачи квартиры, он сам останется без помещения для проживания. В таких ситуациях граждане составляют дарственную с условием пожизненного проживания дарителя.
Общие сведения о дарении недвижимости
По договору дарения одна сторона (даритель) передает свое право собственности на недвижимость другой (одариваемому) безвозмездно и безусловно. Даритель не должен получать какой-либо материальной выгоды или требовать исполнения встречного обязательства от получателя имущества. В противном случае сделка будет признана недействительной.
Данное правоотношение является двусторонним. Несмотря на то, что недвижимость фактически достается одариваемому бесплатно, необходимо получить его согласие на принятие подарка. Собственник квартиры до заключения сделки должен сообщить ему всю информацию о жилье. Если за недвижимость имеются какие-либо долги, к примеру, за коммунальные услуги, или обременения, следует уведомить об этом одариваемого. В противном случае сделка может быть признана недействительной, поскольку подобные действия со стороны дарителя расцениваются законодателем как введение в заблуждение получателя подарка. Одариваемый же имеет полное право отказаться от заключения договора. При этом он не обязан мотивировать свои действия.
Спорные моменты указания права пожизненного проживания в договоре
Одной из главных характерных черт дарения является безвозмездная безусловность. Но в текст дарственной можно добавить положения, которые не будут нарушать данное правило и не породят необходимости исполнить встречное обязательство одариваемым. Так, достаточно распространенным является условие, согласно которому отчуждающая имущество сторона оставит за собой право пожизненно проживать в подаренном жилье, прекратив при этом быть собственником.
Данное условие не является требованием исполнения встречного обязательства от одариваемого, поскольку право проживания у дарителя возникло еще до заключения сделки. Таким образом, включение такого положения в текст договора не порождает каких-либо новых прав и обязанностей.
Право пожизненного проживания неразрывно связано с личностью стороны, которая отчуждает имущество. Оно прекратится со смертью дарителя. Так же оно не относится к категории имущественных прав и не может быть передано по сделке. Его нельзя продать или подарить, передать по наследству. Условие, гарантирующее право пожизненного проживания, нельзя включить в договор, если в качестве дарителя выступает юридическое лицо.
Отчуждающей стороне необходимо учитывать, что данное право не должно мешать одариваемому реализовывать свое право собственности. Он сможет продать, передарить, обменять, сдать в аренду квартиру, использовать ее в качестве залога. И даритель не сможет ему помешать.
Вопрос о прекращении права бывшего собственника на проживание в жилье после его продажи вызывает споры среди специалистов. Одни считают, что отчуждение одариваемым квартиры по сделке не является основанием для выселения дарителя из жилплощади, даже если она продается третьим лицам. В таком случае у него появляется возможность расторгнуть изначальную дарственную по общим основаниям, указанным в статье 450 ГК РФ, при нарушении его права проживания. Тогда полная реализация этого права нарушит уже право собственности одариваемого, поскольку он не сможет свободно отчуждать принадлежащую ему недвижимость.
Существует и другая точка зрения, согласно которой право проживания дарителя в квартире при ее продаже прекращается, поскольку будет нарушать права уже нового собственника. Он, в свою очередь, является добросовестным приобретателем по сделке и получает объект недвижимости в свое распоряжение.
Право пожизненного проживания дарителя, закрепляемое дарственной, является своего рода обременением, но законодатель не предусматривает государственную регистрацию для него. Таким образом, при необходимости, его нужно указывать в тексте договора. Подтвердить его иным образом у дарителя не получится.
Судебная практика на вышеописанные вопросы также не дает однозначного ответа. В ее массе имеются достаточно противоречивые решения судов различных инстанций.
Этапы заключения сделки
Дарение недвижимого имущества происходит в два этапа:
- Стороны обсуждают условия сделки, отражают их в дарственной и подписывают документ.
- Участники сделки обращаются за регистрацией в Росреестр.
Поскольку по сделке передается недвижимое имущество, государственная регистрация для нее обязательна. Только после этой процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости и сможет ею распоряжаться, а его права будут зафиксированы государством.
Если квартира, на которую оформляется дарственная, является совместно нажитым имуществом, дарителю потребуется получить согласие своего супруга на ее отчуждение.
Стороны вправе обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу, который составит дарственную, отражающую все их пожелания. Также они могут сделать это самостоятельно. В тексте договора необходимо указать следующее:
- информацию о сторонах (ФИО, данные паспорта, место и дату рождения, адрес регистрации);
- предмет договора (полную характеристику объекта недвижимости, включая точный адрес, этаж и этажность дома, общую и жилую площадь, кадастровую стоимость и номер, количество комнат и иные сведения);
- факт безвозмездной передачи дарителем квартиры и согласие одариваемого ее принять;
- права и обязанности сторон (право на расторжение договора в одностороннем порядке). Так, можно указать, что квартира возвращается к дарителю, если он переживет одариваемого. Если это важно для собственника недвижимости, нужно обязательно отметить это в договоре. В противном случае действовать это правило не будет;
- право дарителя пожизненно проживать в подаренной квартире. Рекомендуется обозначить рамки реализации этого права: на каких условиях будет проживать гражданин (безвозмездно), сможет ли он вселять, по своему усмотрению или по согласованию с одариваемым, членов своей семьи, и иные важные моменты. Даритель в любом случае сможет прописать своих несовершеннолетних детей без согласия нового собственника. Они также смогут проживать вместе с ним. Это право несовершеннолетним гарантируется законодателем;
- иные положения, не противоречащие действующему законодательству;
- дату и подписи сторон.
Далее следует государственная регистрация. Стороны обязаны явиться на нее совместно. Им потребуются следующие документы:
- паспорта (они должны быть действительными и непросроченными;
- три экземпляра дарственной;
- техническая документация на квартиру;
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если передается совместно нажитое имущество;
- правоустанавливающий документ на квартиру. Это бумага, которая закрепила переход права собственности на квартиру к дарителю, к примеру, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизации.
Регистратор, в зависимости от ситуации, может потребовать и иные документы. По окончании процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости, о чем будет свидетельствовать регистрационная надпись на его экземпляре дарственной.
Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.