Покупка квартиры с обременением по ипотеке

На сегодняшний день приобретение недвижимого имущества в ипотеку является достаточно распространенной практикой. Кредит на покупку квартиры платится, как правило, не один год, и за этот промежуток времени могут возникнуть различные ситуации, когда жилплощадь необходимо продать. Вопреки распространенному заблуждению, реализация заложенной недвижимости возможна, но в такой сделке присутствуют свои нюансы.

Причины, по которым собственник желает продать квартиру в ипотеке, могут быть разными. Это и затруднительное финансовое положение, и желание приобрести большую по площади жилплощадь. Покупателю такая сделка тоже может быть выгодна. Продавцы, как правило, ставят цену ниже в сравнении со стоимостью квартир без обременений. Также покупателю может быть выгодно местоположение именно этого объекта. Независимо от причин, побудивших приобрести заложенное жилье, сделку нужно проводить в соответствии с требованиями закона.

Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация поспособствовала возникновению рабочих алгоритмов купли-продажи недвижимости, обремененной залогом. Тем не менее, участникам сделки необходимо тщательно проверить все условия заключения договора, особенно покупателю, ведь покупка квартиры всегда сопряжена с некоторыми рисками.

Покупка квартиры с обременением

Обременение – это наличие определенных условий, которые в некоторой мере ограничивают право собственности владельца имущества. При этом процедура обременения недвижимость включает в себя обязательное внесение сведений об этом факте в государственный реестр. Некоторые виды ограничений запрещают собственнику отчуждать имущество. Купля-продажа в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Без этой процедуры не произойдет переход права собственности, и покупатель не станет полноправным владельцем квартиры.

Наличие некоторых видов обременений запрещают проводить регистрационные действия с объектом, а значит, и продать недвижимость не удастся. Юридические ограничения бывают следующих видов:

• ипотека. При оформлении договора кредитования с целью приобретения имущества вместе с записью о новом собственнике вносится отметка об обременении в пользу банковской организации, предоставившей средства. Это делается в целях обеспечения исполнения обязательства, если у должника возникнут трудности с выплатой задолженности. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя не получится, поскольку регистратор не произведет необходимые действия для смены собственника. Банки в свою очередь вправе зафиксировать в ипотечном договоре условия, без исполнения которых владелец квартиры не сможет получить согласия от залогодержателя. К подобным условиям относится оплата половины долга первоначальным заемщиком;
• рента. Этот вид сделки тоже заключает в себе обременение недвижимости. Плательщик по договору переоформляет право собственности на квартиру на себя, но в реестр вносится отметка об обременении. Ограничение снимается, как правило, после смерти рентополучателя. Плательщик, являясь собственником квартиры, не может продать жилплощадь, если на ее территории проживает получатель содержания. Для оформления купли-продажи требуется согласие рентополучателя;
• арест. Эта мера применяется в большинстве случаев к злостным неплательщикам коммунальных услуг. Арест устанавливает запрет на проведение регистрационных действий до тех пор, пока не будет погашена задолженность в полном объеме. Квартиру при этом нельзя продавать, дарить, передавать по ренте, поскольку подобная сделка в отношении арестованного имущества будет признана недействительной;
• долгосрочная аренда. Если договор найма жилого помещения между сторонами заключен на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству длительная аренда является обременением недвижимости, поскольку влечет ограничения в праве пользования объектом для собственника. При наличии долгосрочной аренды в отношении квартиры сделка купли-продажи будет зарегистрирована. Однако новый собственник не сможет выселить жильцов, пока не закончится срок найма;
• регистрация в квартире лиц, которых невозможно выписать принудительно. Судебные процессы по выселению прописанных в квартире граждан могут тянуться не один год. Зачастую квартира, с зарегистрированным в ней лицом, успевает сменить не одного хозяина. Наличие прописанных граждан влечет не только больший размер коммунальных платежей, но и обязанность впустить этого человека для проживания, если он заявит свое право;
• аварийное состояние дома (в подобных зданиях продажа квартир невозможна);
• сервитут. Это понятие относится к земельным участкам. Сервитут позволяет третьи лицам пользоваться землей, собственниками которой они не являются.

В большинстве случаев отчуждение квартиры с обременением путем купли-продажи возможно, но только с согласия лиц, имеющих право претендовать на это жилье.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Главное условие при покупке квартиры, которая находится в залоге у банка – это необходимость снять обременение перед регистрацией купли продажи в Росреестре. На практике купля-продажа недвижимости, обремененной залогом, может быть реализована несколькими способами.

В первую очередь плательщик по кредиту должен известить залогодержателя о своем намерении продать квартиру. Большинство ипотечных договоров содержат отметку о том, что отчуждать залоговое имущество без согласия финансовой организации нельзя.

Покупатель должен располагать наличными средствами для покупки квартиры. Сделка проводится с сопровождением банка. Финансовая организация предоставляет на имя покупателя банковскую ячейку, в которую вносится сумма, покрывающая остаток по ипотеке. В другую ячейку вносится остальная сумма.

Далее стороны оформляют договор купли-продажи на объект и проводят государственную регистрацию права собственности на квартиру. После окончания процедуры банк получает доступ к своей ячейке, гасится остаток по ипотеке. Продавец забирает свои средства.

Подобный вариант является наиболее безопасным для всех участников. Банк и продавец получат деньги только после окончания регистрации, поэтому покупатель может не волноваться за свои средства. Если во время сделки что-то пойдет не так, к примеру, продавец передумает продавать недвижимость, покупатель получит доступ к обеим ячейкам.

Банки в большинстве случаев не препятствуют продаже заложенных квартир. Им важно вернуть свои средства, пусть и без процентов, которые были бы ими получены при дальнейшей оплате кредита должником. Такой вариант развития событий более предпочтителен, чем судебные тяжбы и дополнительные расходы.

Подобная схема может быть реализована и через аккредитивный счет. При заключении сделки покупатель переводит стоимость квартиры на открытый в банке-залогодержателе счет. Стороны оговаривают и фиксируют условия доступа, к примеру, по окончании процедуры регистрации. Банк получает со счета свои средства, остальную сумму забирает продавец.

Стороны могут воспользоваться и иным способом расчетов. Продавцу необходимо получить согласие залогодержателя на досрочное погашение ипотеки. Далее стороны заключают предварительный договор, и покупатель переводит средства на счет в банке-залогодержателе. Продавец получает необходимые документы и снимает обременение в Росреестре. Затем стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его. Право собственности переходит к новому владельцу квартиры.

При реализации данной схемы покупатель идет на определенные риски. Если отчуждающая сторона откажется от продажи квартиры после поступления средств на счет, взыскивать их придется в судебном порядке. Этот процесс может затянуться. Тем не менее, данный способ избавляет от необходимости согласования продажи предмета залога с банком.

Один из самых рискованных способов покупки квартиры, обремененной ипотекой – это передача задатка продавцу в размере задолженности перед банком. Собственник недвижимости гасит свой долг перед банком и снимает обременение в установленном порядке. Далее стороны заключают договор купли-продажи, и сделка проходит государственную регистрацию. Главный риск для покупателя – продавец может отказаться от договоренностей после получения задатка: не погасить задолженность и не снять обременение. Денежные средства придется взыскивать в судебном порядке.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением?

При проведении сделок с обремененным имуществом возможно возникновение различных непредвиденных ситуаций. Покупка квартиры – достаточно дорогостоящее мероприятие. Если при этом на недвижимости имеются ограничения, необходимо быть вдвойне осторожным. Ответственный подход к выбору объекта и тщательная его проверка помогут снизить риски при покупке заложенной квартиры. Покупатель может обратиться в юридическую контору или риэлторскую фирму для проверки чистоты объекта и сопровождения сделки. Покупателю при приобретении обремененной ипотекой квартиры следует обратить внимание на следующее:

• на данные в выписке из ЕГРН (проверяется наличие иных обременений, а также действительно ли продавец является собственником объекта);
• при проведении расчетов следует обязательно брать с продавца расписку. Если возникнут проблемы, в суде необходимо будет подтвердить передачу средств;
• потребовать от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах. Это поможет узнать информацию о прописанных гражданах, аннулировать регистрацию которых будет невозможно или тяжело;
• убедиться в согласии банка на отчуждение недвижимости.

Наиболее безопасным способом является расчет через банковские ячейки. При правильном проведении сделки риски участников минимальны.

 

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.