Прописка в ипотечной квартире

Любое физическое лицо в обязательном порядке должно иметь удостоенное место прописки, т.е. по сути, быть юридически прилепленным к конкретному месту. И если прописка в квартире, собственником которой является гражданин, не вызывает никаких затруднений, то прописка в ипотечной квартире порой ставит перед потенциальными собственниками жилья немало вопросов. Можно ли прописаться на законных основаниях в ипотечной квартире и как это сделать? Однозначный ответ – прописка в ипотечной квартире реальна.

Правовая база вопроса регистрации при ипотечном участии

Прежде всего, нужно обратиться к первоисточнику, т.е. к нормативной базе, которую составляет Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке». Именно в этих источниках содержится достоверная информация, подтверждающая право и порядок прописки. Изучив внимательно законодательную базу, приходим к выводу о том, что в законе нет прямого запрета на возможность прописки в ипотечной квартире.

Административный регламент Федеральной миграционной службы (ФМС РФ) является еще одним основополагающим документом, на основании которого проводят прописку. Подчеркиваем, что это основной документ федерального значения, а потому его действия распространяются на все уполномоченные органы, и иные нижестоящие акты не могут противоречить тому, что закреплено в регламенте. Поэтому, если сотрудники паспортного стола или иного учреждения, уполномоченного оформлять прописку, запрашивают у заявителя дополнительный список документов ввиду особого положения ипотечной квартиры, скорее всего он действует не в рамках установленных законом норм. Например, нередко запрашивают согласие залогодержателя на прописку лица в ипотечной квартире. Подобное согласие не значится в Административном регламенте, а значит, при отсутствии указанного документа сотрудник уполномоченного органа не вправе отказывать в прописке.

Подобные требования и незаконные решения, вынесенные на основании неисполнения требования, можно и нужно обжаловать в суде как противоречащие закону требования.

Однако не стоит забывать о том, что прописанный в ипотечной квартире обременен обязательством выплачивать кредит, и требование о получении согласия кредитора вполне обосновано и законно, если оно прописано в договоре ипотечного кредитования гражданина.

Прописка в ипотечной квартире: особенности и ограничения

Прописка в ипотечной квартире возможна, в подтверждение этому норма Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет право распоряжения недвижимостью, приобретенной на кредитные средства, в части оформления лицом места своего проживания, т.е. прописки. Таким образом, заемщик, являющийся одной стороной договора ипотечного кредитования, автоматически обеспечивает себе право беспроблемной прописки. Чуть сложнее на практике обстоят дела с лицами, которые не являются созаемщиками, например, это могут быть дети или супруг заемщика.

Рассмотрим один из типовых договоров ипотечного кредитования. В нем закреплены гарантии (иногда выделены в отдельную часть договора либо включены в права и обязанности сторон). Банки в качестве определенной страховки от рисков по невозврату заемных средств включают в условия договора ограничения, связанные припиской третьих лиц. Причем эти ограничения могут быть:

абсолютными (касаются любых третьих лиц);
зависеть от степени родства. Разрешение от банка на прописку близких родственников получить легко, но чем дальше степень родства, тем больше возникает вопросов у банка.

Для чего нужны ограничения? Ипотечная недвижимость рисковая, это понимает как заемщик денежных средств, так и сам кредитор – банк. Банк старается минимизировать число участников, которые имеют право на недвижимость после прописки в ней.

По сути, кредитные организации свободны в выборе ограничений, действует правило: все, что не запрещено законом, – разрешено. Как правило, в договоре ипотечного кредитования указываются ограничения, которые носят обязательственный характер, а именно:

обязательство о получении согласия заемщиком банка на прописку в залоговой квартире третьих лиц (в рамках этого ограничения могут быть установлены требования об одобрении кандидатур всех лиц либо третьих лиц за исключением близких родственников);
обязательство о выписке из ипотечной квартиры всех несовершеннолетних при неисполнении кредитных обязательств, в результате чего на недвижимость накладываются взыскания.

Ограничение, касающееся степени родства, отчасти условное, т.к. в практике нет примеров, когда банк не одобрил бы заявку на прописку в квартире супруги или ребенка. Почему? Супруги могут стать созаемщиками, практически каждый второй случай этому подтверждение. А раз есть созаемщики по кредиту, риски банка снижаются. Так что прописывать близких родственников отчасти выгодно обеим сторонам сделки. Ребенок, родившийся после получения ипотечного кредита, автоматически прописывается по месту жительства матери, и разрешение у банка получать не надо. Чем дальше степень родства, тем больше вероятность того, что банк откажет в удовлетворении заявления о прописке. Таким отказом банк стремится снизить риски для себя, как для кредитора. Есть два варианта оспаривания отказа:

Решение вопроса путем переговоров. Если же заемщик не смог убедить банк в том, что прописка третьих лиц в квартире не скажется на исполнении кредитных обязательств, то можно попробовать второй вариант.
Обращение в суд.

Если в рамках судебного процесса решение в пользу заемщика так и не вынесено, то прописать необходимых в квартире лиц можно только после полного погашения кредита. Тогда квартира перейдет в собственность заемщика на 100%, договорные обязательства будут исполнены, ввиду чего все ограничения можно автоматически снять.

Прописка в залоговой квартире

Ипотечная квартира является залоговой. Чтобы прописать в такой квартире третьих лиц, потребуется непосредственное участие заемщика.

Итак, процедура прописки третьих лиц в ипотечной квартире одинакова и не зависит о того, в каком банке был выдан ипотечный кредит. Процедура сводится к следующим этапам:

Заемщик, выступая от своего имени в интересах третьих лиц, должен написать заявление о том, что он хотел бы прописать в залоговой квартире конкретных лиц. Обязательно нужно указать степень родства таких лиц, т.к. чем ближе степень родства, тем проще получить положительное решение. Такое заявление пишется в свободной форме и направляется в адрес кредитора. Обычно на сайте банка есть примерная форма и бланк заявления.
В установленные сроки банк рассматривает обращение заявителя (этот срок предусматривается внутренними правилами, но обычно не превышает 5 рабочих дней от даты обращения).
Если банк одобрит заявление, то заемщик должен обратиться в паспортный стол для проведения процедуры прописки по стандартной схеме.
Если банк выносит отрицательное решение по вопросу прописки третьих лиц в залоговой квартире, то заявитель вправе обратиться в суд. Если же в суде не будет одобрено исковое заявление, а вынесено решение об оставлении без изменений решения банка, то у заявителя (заемщика) есть только один вариант для прописки третьих лиц – досрочное погашение ипотечного кредита.

Если банк одобрил заявление, и прописка третьих лиц стала возможной, то старт процедуры должен начаться со сбора документов в отношении всех лиц, которые будут прописаны в залоговой квартире, это следующие документы:

заявление о прописке по месту жительства по установленной форме;
копия договора ипотечного кредитования (подразумевается, что условия договора позволяют прописать в залоговой квартире дополнительных жильцов);
решение банка об одобрении прописки третьих лиц;
документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельства о рождении);
военный билет;
свидетельства о рождении детей/заключении брака;
справка с предыдущего места регистрации о выписке;
документ, подтверждающие права на квартиру, в которой будет прописано третье лицо.

С заявлением о прописке и пакетом документов нужно обратиться в отделение паспортного стола по месту расположения квартиры. Срок оформления услуги 3 – 5 рабочих дней.

Непосредственный заемщик денежных средств не должен получать согласие на прописку и может заняться этой процедурой сразу же после заключения договора на кредитование и оформление ипотеки.

Таким образом, прописка в ипотечной квартире реальна и законна. Без проблем прописаться в квартире имеет право непосредственно заемщик кредитных средств, а также его близкие родственники, например, дети или супруг. Чуть сложнее дела обстоят с дальними родственниками или иными третьими лицами.

Обратите внимание на условия договора ипотечного кредитования: в нем должно содержаться условие о том, что заемщик имеет право прописать в залоговой квартире иных лиц. При этом банк может поставить условие о том, что в случае возникновения необходимости в приписке третьих лиц, в том числе и близких родственников, заемщик обязан получить письменное разрешение от банка. Именно это решение нередко требуют в паспортном столе. Однако, если в договоре подобных условий об обязательстве нет, заемщик имеет полное право действовать без согласия банка. Отказ от оформления прописки не допускается и подлежит обжалованию в суде.

Внимательно изучайте каждый пункт договора на ипотечный кредит, это поможет в дальнейшем избежать спорных вопросов.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.