Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости

Оценка недвижимости – это процедура определения стоимости объекта или прав на него. В ходе мероприятия может оцениваться стоимость права собственности, права пользования, аренды. Оценка недвижимости в России производится Росреестром, коммерческими организациями или независимыми оценщиками.

Деятельность лиц, определяющих стоимость имущественных объектов, а также сама процедура оценки в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года. Согласно нормативной базе, оценщик или компания должна состоять в саморегулируемой организации (СРО). СРО – это альтернатива лицензированию. Она отвечает за квалификацию состоящих в ней компаний и независимых экспертов. Только акты состоящих в СРО оценщиков признаются официальными. При этом деятельность оценщиков не лицензируется. Граждане, обращающиеся в коммерческие организации, зачастую требуют лицензию у сотрудников. Однако законодательство не обязывает и не предусматривает для оценочных компаний и независимых экспертов лицензирования.

Оценка объекта недвижимости производится с применением различных способов. Специалистом может быть выбран доходный, затратный или сравнительный подход. В первом случае стоимость недвижимости будет определяться на основании прогноза о том, какой доход может принести объект собственнику или пользователю.

При применении затратного подхода оценивается сумма стоимости материалов и работ, которые были использованы в ходе строительства объекта. Этот и предыдущий способ определения цены не отражает в полной мере ситуацию на рынке недвижимости.

При использовании сравнительного подхода за основу берется стоимость схожих по расположению и характеристикам объектов и определяется средняя цена.

По результатам оценки специалист оформляет акт, при составлении которого придерживается следующих принципов:

В отчете отражается информация, которую оценщик посчитал существенной с точки зрения определения цены недвижимости.
Сведения, отраженные в отчете и существенно влияющие на конечный результат, должны быть подтверждены.
Содержание акта оценки не должно вводить в заблуждение заказчика и иных лиц. Все результаты, отраженные в отчете, должны толковаться однозначно.

Развитие рынка недвижимости породило новые сферы применения деятельности оценщиков. Так, с появлением ипотечного кредитования появилась потребность в определении рыночной стоимости объекта, который будет выступать залогом по кредиту. Это важно для банка, поскольку нужны гарантии рентабельности недвижимости, под приобретение которой выдаются денежные средства заемщику. Так же оценка требуется в следующих случаях:

при приобретении или продаже объекта недвижимости;
при страховании;
при инвестировании денежных средств в объект незавершенного строительства;
в случае причинения ущерба имущественному объекту.

В зависимости от целей, для которых необходима оценка стоимости, применяются различные подходы.

Понятие сравнительного подхода

Сравнительный подход – это метод оценки недвижимости, основанный на мониторинге ситуации на рынке. В ходе определения стоимости специалист получает данные о схожих по условиям, расположению и характеристикам объектах и высчитывает среднюю цену на недвижимость. Использование сравнительного подхода в оценке дает представление о рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка.

Собственники квартир, желающие продать свою недвижимость, самостоятельно прибегают к этому подходу. При формировании цены продавец, в большинстве случаев, осуществляет мониторинг похожих объектов, которые выставлены на продажу или были проданы в районе расположения недвижимости. Такой подход помогает установить стоимость, которая позволит собственнику не прогадать и одновременно не отпугнуть потенциальных покупателей завышенной ценой.

Сравнительный подход используют также оценщики при определении рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка. Обращаются к данному методу, как правило, если объект типовой, и на рынке недвижимости имеется много схожих по характеристикам и условиям предложений.

Сравнительный подход позволяет максимально точно определить рыночную стоимость и рентабельность квартиры или дома, в отличие от других методов. Применяется он в следующих случаях:

при приобретении или продаже квартир на вторичном рынке;
при купле-продаже квартир в новостройках;
при покупке или продаже комнат, земельных участков;
при купле-продаже домовладений, если объект возведен по типовому проекту и в районе его расположения имеется достаточное количество схожих по характеристикам предложений. Наиболее точный результат обеспечивает сравнение стоимости уже проданных аналогичных домовладений;
при разделе недвижимости, которая находится в совместном владении супругов при определении доли, положенной каждому;
при разделе наследственной массы между правопреемниками. Наиболее актуально, если один из наследников намеревается выкупить доли объекта недвижимости у остальных;
при обмене недвижимости для определения стоимости каждого предмета сделки, в целях сравнения и принятия решения об их равноценности либо неравноценности, необходимости доплаты и ее размера от одного из участников;
при оценке предмета ренты для расчёта выплат от рентоплательщика;
при оценке залога, к примеру, в ипотечном кредитовании. При выдаче денежных средств под приобретение того или иного объекта банку важно убедиться в том, что, в случае образования задолженности у заемщика, недвижимость можно будет продать и погасить долг;
для расчета стоимости аренды.

Сравнительный подход в оценке недвижимости позволяет определить реальную рыночную цену квартиры на момент проведения мониторинга.

Когда сравнительный подход не используют

Сравнительный подход не применяется в следующих случаях:

если оценивается полностью уникальный объект. Аналоги, с которыми можно было бы провести сравнение на рынке недвижимости, отсутствуют;
на рынке недвижимости наблюдается «застой» по ряду причин;
на рынке недвижимости ограниченное количество подобных оцениваемому объектов, которого не хватает для проведения качественной и всеобъемлющей оценки;
аналогичные объекты недвижимости слишком разнятся в стоимости, что значительно затрудняет проведение качественного анализа.

В подобных случаях специалисты применяют затратный или доходный способ оценки недвижимости.

Этапы сравнительного подхода в оценке

При применении сравнительного подхода процедуру оценки можно условно разбить на четыре этапа:

Изучение состояния и тенденций рынка. Особое внимание уделяется сегменту, к которому относится оцениваемый объект. Специалист собирает информацию о проданных недавно объектах, сопоставимых с основным.
Собранная информация об объектах-аналогах проверяется и анализируется. Каждый объект-аналог сравнивается с основным.
На основании выявленных различий в характеристиках, влияющих на цену, вносятся поправки в продажную стоимость объектов-аналогов.
Откорректированные цены объектов-аналогов соотносятся. Далее выводится итоговая рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на основе сравнительного подхода.

Важным моментом в оценке с использованием сравнительного подхода является определение независимости субъектов заключенной относительно объекта-аналога сделки. Под независимостью при этом понимается незаинтересованность продавца и покупателя в намеренном занижении цены. По возможности из анализа исключаются объекты-аналоги, если стороны сделки:

приходятся друг другу родственниками;
представители холдинга и независимой дочерней компании;
заключают сделку с объектом, который находится в залоге или имеет иные обременения;
осуществили куплю-продажу недвижимости умершего гражданина (был продан объект, составляющий наследственную массу);
осуществили продажу с целью избежать конфискации недвижимости, которая находится в залоге;
имели иные причины намеренно занизить цену.

Выводы эксперта оформляются в отчете об оценке, который должен содержать исчерпывающую информацию для клиента и других лиц, заинтересованных в корректном определении рыночной цены объекта.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.