Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.

В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.

При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.

Различные подходы в оценке недвижимости

При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:

Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.

Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:

такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
не отражает ситуации на рынке недвижимости.

Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.

Особенности оценки с применением затратного подхода

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

Преимущества и недостатки затратного подхода

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

надежность метода при оценке новых объектов строительства;
целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
относительную простоту расчетов;
доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
малой эффективностью для оценки старых строений;
отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
земельный участок оценивается отдельно от зданий.

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
зданий, возведенных относительно недавно;
строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

Порядок оценки с применением затратного подхода

Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:

Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.

Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:

в акте указывается информация, которую специалист считает существенной, с точки зрения объективности расчета стоимости недвижимости;
данные в отчете, которые влияют на результат, должны быть подтверждены;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных в определении стоимости конкретной недвижимости лиц. Все результаты, указанные в акте, должны предполагать однозначное толкование.

Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.