Перепланировка в ипотечной квартире

Перепланировка – один из способов перестроить квартиру под собственные интересы. Чтобы сделать квартиру более удобной, придется повозиться не столько с самой перепланировкой, сколько с ее легализацией. Чтобы сделать перепланировку, нужно получить разрешение от Жилищной инспекции, а для этого требуется сделать проект перепланировки. Как вы видите, задача не из легких, но вполне выполнима. Собственник квартиры может сделать любую перепланировку, не запрещенную законом. А может ли человек, не являясь полноправным собственником жилья, тоже сделать ремонт в квартире с перепланировкой, как, например, в случае с ипотекой. Напомним, что ипотечная квартира не относится к недвижимости, которая принадлежит на полном праве собственности жильцу. Квартира является банковским обеспечением ипотечного кредитования, а значит, на нее наверняка наложены какие-то ограничения. Так ли это на самом деле и можно ли заниматься перепланировкой ипотечной квартиры?

Реально ли провести перепланировку по разрешению в ипотечной квартире

Ограничения, касающиеся порядка пользования ипотечной квартирой, могут быть определены договором. Именно с анализа этого документа и стоит начать.

Прежде всего, договор заключается между застройщиком и покупателем квартиры. Как правило, ипотека оформляется на новостройку или на строящееся жилье, в последнем случае между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия в строительстве жилья. С этим договором будущий собственник идет в банк, чтобы оформить ипотеку. В банке заключается ипотечный кредитный договор. Этот документ содержит права и обязанности сторон, в том числе права кредитора требовать исполнения от заемщика обязанностей, которые могут заключаться в исполнении либо воздержании от исполнения чего-либо.

Так, например, заемщик обязан сообщать об изменении места работы, паспортных данных. Ограничения, прописанные в договоре, могут иметь разный характер, их объем не установлен законом, поэтому все на усмотрение банка. Так, банк может прописать в договоре одним из пунктов обязанность заемщика воздержаться от внесения существенных изменений в конструкцию квартиры до момента полного погашения ипотечного кредита. Несмотря на то, что этот пункт фактически ограничивает право распоряжаться недвижимостью, настоятельно не рекомендуется совершать перепланировку. Ответственность за нарушение договора может быть высокой, при этом отвечать придется как перед банком, так и перед Жилищной инспекцией.

В целом же, перепланировку можно провести в ипотечной квартире, нужно лишь получить согласие банка, а далее следовать общеустановленному алгоритму действий.

Как узаконить перепланировку: общий алгоритм действий

Рассмотрим этапы оформления перепланировки в квартире:

1. Как правило, все начинается с определения масштаба работ, т.е. того, что именно вы хотите изменить в квартире. Чаще всего перепланировка связана с объединением или разделением комнат, возведением арок, перегородок и дверных проемов, переносом газовых плит или сантехники, увеличения площади помещения за счет переноса стены и т.д.

2. На втором этапе следует составить эскиз или обратиться за составлением плана к специализирующейся организации. Напомним, эскиз можно сделать самостоятельно, но только в случае, если перепланировка не касается существенных изменений и не связана с повреждением несущих конструкций, переносом газовых плит, сантехники. Например, если вы сделали гипсокартонную перегородку в комнате, разделив ее на 2 части, достаточно сделать эскиз на базе имеющегося технического плана квартиры. Во всех остальных случаях нужно обращаться за проектом к профессионалам.

3. Как только у вас на руках окажется эскиз или проект, собираем пакет документов для Жилищной инспекции. Пакет документов должен включать:

• проект/эскиз перепланировки;
• технический паспорт на квартиру, экспликацию из БТИ, поэтажный план;
• документ-основание владения недвижимостью (свидетельство о праве собственности, договор социального найма, ипотечный договор);
• согласие иных собственников на проведение перепланировки (иногда требуется согласие соседей);
• согласие банка на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке.

4. Все документы нужно передать в Жилищную инспекцию вместе с заявлением и оформленным приложением, которое содержит перечень прилагаемых документов. В заявлении указывается, какие именно изменения вносятся в технический план.

Если все документы оформлены правильно, Жилищная инспекция вправе вынести положительное решение на проведение перепланировки.

Получаем разрешение на перепланировку

Разрешение от банка необходимо, т.к. по сути, заемщик еще не является полноправным владельцем собственности, квартира находится в обеспечительном залоге у банка, поэтому логично, что все действия необходимо с ним согласовывать.

Итак, внимательно изучаем договор, который был заключен с банком. Если в нем нет прямого запрета на проведение перепланировки, – действуем. Во-первых, нужно получить разрешение от банка. Для этого обращаемся к своему кредитному специалисту. В каждом банке может быть установлен регламент получения данного документа. Примерный перечень действий сводится к следующему:

• нужно подготовить заключение оценщика, согласно которому стоимость квартиры после перепланировки не должна уменьшиться по сравнению с текущей стоимостью;
• если ипотечная квартира застрахована (многие банки обязывают заемщиков страховать ипотечное жилье), то нужно получить выписку по ипотечной квартире у страховой компании;
• получить техническое заключение;
• подать в банк вышеперечисленные документы вместе с заявлением (на бланке или в свободной форме) с соответствующей просьбой.

Срок рассмотрения заявки в среднем занимает 5 рабочих дней. Если техническое заключение положительное, то банк разрешает перепланировку.

Документы

Банк выдает согласие на проведение перепланировки либо дает мотивированный отказ. В случае согласия на перепланировку, банк может наложить некоторые обязательства на заемщика-собственника квартиры по итогам перепланировки. В частности:

• необходимо предоставить разрешение на перепланировку квартиры, полученную от Жилищной инспекции;
• зарегистрировать технический паспорт и предоставить в банк копию данного документа.

Банк может установить срок, в течение которого заемщик обязуется провести перепланировку. Соответственно этот же срок необходимо указать в заявлении на перепланировку квартиры для Жилищной инспекции. По истечении указанного срока банк ожидает от заемщика документы; если срок нарушен, то банк может наложить санкции.

Таким образом, пакет документов для проведения перепланировки в ипотечной квартире дополняется письменным разрешением банка.

Перепланировка без разрешения банка: последствия

Допустим, собственник ипотечной квартиры собрал все документы для ЖИ за исключением согласия банка. Какие последствия его ждут:

1. ЖИ откажет в перепланировке, а это означает - зря потраченное время.
2. Перепланировка без разрешения признается незаконной.

Незаконную перепланировку можно легализовать, получив разрешение от вышеуказанных организаций, через суд. Напомним, согласно КоАП, за незаконную перепланировку собственнику квартиры грозит штраф. Помимо штрафа, суд налагает обязанность по возврату облика квартиры в первоначальный вид.

Если вы только планируете взять ипотечный кредит на вторичное жилье, то обратите внимание: банки не дают кредит на квартиру, в которой перепланировка проведена незаконно, т.е. без согласия Жилищной инспекции. Такую перепланировку легко обнаружить, достаточно взглянуть на технический план квартиры и сравнить его с реальным строением.

Вывод: если вы решили провести перепланировку без согласия, она в любом случае окажется незаконной и повлечет неблагоприятные последствия. Незаконной перепланировка ипотечной квартиры будет как без согласия банка, так и без легализации вообще. При этом в обоих случаях, при обнаружении незаконных изменений в квартире, собственник может попасть под штрафные санкции. В договоре ипотечного кредитования банк может установить общие меры ответственности, например: расторжение договора кредитования, увеличение процентной ставки и т.д.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.