Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой
Переустройство жилого помещения – достаточно распространенное явление, поскольку не всех собственников устраивают стандартные планировки квартир. Зачастую владелец при проведении ремонтных работ действует не в рамках нормативной базы, не получает разрешение на переоборудование жилья. Если изменения в планировке не нарушают права и законные интересы соседей и не способствуют разрушению многоквартирного дома, то проблем во время эксплуатации жилища не возникает, и собственник сталкивается с ними только при желании провести сделку с недвижимостью.
Поскольку недвижимость относится к особой имущественной категории, законодатель предусмотрел обязательную регистрацию сделок с ней и внесение в реестр сведений о собственниках, технических характеристиках и иной важной информации. Регистратор, принимая документы, проверяет их действительность, а также соответствие требованиям нормативной базы. Если в бумагах будут какие-либо несоответствия, сделку не зарегистрируют.
Для регистрации сделки, помимо договора и правоустанавливающих бумаг, требуется техническая документация, на основании которой в реестр вносятся сведения о характеристиках жилища. К подобным бумагам относятся технический план и технический паспорт на квартиру. Данные документы изготавливаются, на основании сведений, полученных в результате инвентаризации жилища. Эту процедуру проводит БТИ или Ростехинвенатризация. В процессе ее проведения сверяются данные плана, который имеется у организации с реальной обстановкой в квартире. В ходе инвентаризации и будет выявлена и зафиксирована незаконная перепланировка помещения.
На техническом плане помещения внесенные изменения помечаются красными линиями. Собственник (прежний или новый) обязан устранить их, согласовав перепланировку в надлежащий срок или устранив несоответствия.
Общие сведения о перепланировке
Незаконная перепланировка – это изменения в жилище, произведенные без соблюдения процедуры, установленной законодательством.
Многоквартирный дом – это система жилых и нежилых помещений, при строительстве которого должны соблюдаться установленные нормативной базой требования. Это необходимо, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов. Нарушения в конструкции здания могут причинить вред здоровью или имуществу граждан.
После сдачи дома в эксплуатацию за состояние квартир и соответствие их техническим требованиям должны отвечать сами собственники. Они не вправе вносить изменения в конструкцию жилища без соответствующего разрешения, поскольку это может навредить другим жильцам.
Проверка соответствия жилищ требованиям нормативной базы осуществляется в процессе инвентаризации, которая должна проводиться каждые пять лет. На основании данных, полученных в результате этой процедуры, составляется технический паспорт. Поскольку ответственности за несвоевременное проведение инвентаризации нет, владельцы жилищ проводят ее, как правило, только при отчуждении объекта недвижимости.
Для необходимости согласования перепланировки, изменения должны быть серьезными. Некоторые работы и вовсе производить запрещено. К серьезным изменениям, безусловно, не относится косметический ремонт. Произвести замену окон, перекрасить стены собственник вправе без согласования с администрацией.
Также нет необходимости получать разрешение, но следует уведомить БТИ, после окончания следующих работ:
- установки и демонтажа кондиционеров;
- остекления лоджии или балкона;
- обустройства оконных и дверных проемов в межкомнатных перегородках и стенах, которые не являются несущими;
- демонтажа или замены встроенной мебели.
Запрещено производить следующие изменения:
- реконструкцию, в результате которой жилище станет непригодным для проживания;
- деструкцию несущих стен;
- разрушение систем общих коммуникаций;
- вынесение системы отопления в лоджию;
- совмещение лоджии и жилого помещения посредством переноса стены с уменьшением жилой площади;
- установку арки между жилой комнатой и кухней, если установлена газовая плита;
- перенос санузла, если под ним будет находиться жилая комната.
Подобную реконструкцию не удастся провести законным путем. Если изменения уже произведены, их потребуется устранить и вернуть помещение в изначальный вид. Остальные ремонтные работы следует согласовывать с администрацией населенного пункта.
Способы продажи квартиры: узаконивание перепланировки
Наличие неузаконенной перепланировки снижает стоимость квартиры, поскольку покупателю придется взять на себя обязательства по устранению нарушений и оформлению соответствующей документации. Чтобы не терять денежные средства, продавец может провести эту процедуру самостоятельно. Подготовка документов и получение разрешения занимает некоторое время, поэтому начать реализацию задуманного нужно заранее.
Для того чтобы узаконить реконструкцию, собственнику необходимо обратиться в БТИ и вызвать специалиста, который оценит масштабы переделки и отметит их на техническом плане. Далее владельцу следует подготовить проект по итогам уже проведенного ремонта и подать его на рассмотрение в архитектурный отдел администрации населенного пункта.
Если изменения в планировке не нарушают действующих норм законодательства, прав и законных интересов соседей, орган оформит процедуру. В противном случае собственнику придется самостоятельно устранить нарушения и вернуть квартиру в изначальный вид.
Изменения в квартире будет оценивать экспертная комиссия, которая выдаст решение. Если она признает перепланировку соответствующей нормам, потребуется обратиться в БТИ, где собственнику будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
Также владелец квартиры вправе провести процедуру узаконивания через суд. Для этого необходимо:
- собрать пакет документации, в который входит проект;
- составить исковое заявление, указав свои требования;
- оплатить государственную пошлину;
- подать иск и документацию в судебный орган по месту нахождения недвижимости.
- принять участие в судебном заседании;
- заказать экспертизу и оплатить ее, если суд этого потребует;
- представить заключение эксперта о соответствии произведенных в квартире изменений нормам действующего законодательства в суд;
- получить судебное решение.
Если суд удовлетворит требования собственника, ему потребуется обратиться в БТИ с судебным решением, чтобы завершить процедуру узаконивания. На основании решения суда ему будет выдан новый технический паспорт.
После того как этот документ будет получен, собственник сможет продать квартиру без снижения цены.
Продажа по согласованию с покупателем
Продать квартиру с изменениями можно и без проведения процедуры узаконивания. Однако потребуется найти покупателя, который будет согласен оформить все документы самостоятельно после заключения сделки. Наличие неузаконенных переделок в квартире снижает ее цену в среднем на 10-20%, поэтому продавцу следует оценить расходы на проведение процедуры самостоятельно и выбрать наиболее подходящий вариант.
Зарегистрировать сделку с неузаконенной перепланировкой получится, если площадь недвижимости не была изменена. Покупатель при регистрации должен подать заявление, в котором выражено обязательство о проведении процедуры узаконивания самостоятельно, в течение шести месяцев.
Если с момента получения или обновления технического паспорта квартиры прошло менее пяти лет, такое заявление от покупателя может не потребоваться, поскольку срок действия данного документа не истек. Но продавец обязан предупредить вторую сторону о наличии переделок. Утаивание каких-либо сведений о квартире будет расценено как введение в заблуждение, и покупатель будет вправе признать сделку недействительной. Эта процедура реализуется в судебном порядке и занимает много времени, поэтому лицу, приобретающему недвижимость, следует внимательно проверить не только наличие обременений на объекте и право собственности продавца, но и соответствие технического плана реальной обстановке в квартире.
Если покупатель планирует приобретать недвижимость в ипотеку, банк в большинстве случаев откажет в выдаче займа на квартиру, в которой имеется неузаконенная перепланировка. Чтобы оформить такую сделку, вначале придется получить разрешение архитектурного отдела администрации и новый технический план на объект.
Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.