Согласование перепланировки

Все мы индивидуальны, а вот квартиры, в которых многим приходится жить, построены по единому образцу. Большинство домов имеют однотипную планировку с маленькими или большими, вроде санузла рядом с кухней, недостатками. Одни хотят сделать из двухкомнатной трешку, другие желают объединить балкон и кухню. Что делать? Перепланировке – быть. Важно провести перепланировку грамотно, иначе последствия могут пустить корни куда глубже, чем это кажется. Рассмотрим ситуации, в которых перепланировка квартиры возможна, а также обратимся к списку документов, которые потребуются для оформления законности перепланировки.

Понятие и примеры перепланировки квартиры

В общих чертах под перепланировкой квартиры понимается изменение ее первоначального плана, т.е. изменяется конфигурация жилого пространства.

Для каких целей может быть проведена перепланировка:

• для увеличения пространства комнаты;
• разделения жилого пространства;
• объединения комнат;
• увеличения жилого пространства за счет вспомогательных, технических помещений;
• создания уникального интерьера.

Для реализации этих целей в квартире объединяют смежные комнаты и лоджии, расширяют пространство интерьера за счет сноса конструкций, объединяют кухню и балкон. Любые перемены технического плана влекут изменения, поэтому планировка рассматривается как допустимая и недопустимая. Например, недопустимым признается снос несущей конструкции.

Перепланировка может быть обоснована, однако она должна быть безопасной, а потому законной. Для соблюдения этого принципа следует руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ, статьями 25-29.

В зависимости от вида, перепланировки бывают:

• не требующими согласования;
• допустимыми, но требующими согласования;
• недопустимыми, за реализацию которых предусмотрены штрафные санкции.

Перепланировке не быть – что запрещено

Многие современные дома построены по типу свободной планировки, т.е. владелец собственности получает лишь коробку с возможностью самостоятельного утверждения интерьера данной квартиры. Но даже в таких домах существует ряд ограничений, с которыми нужно считаться, что уж говорить про панельные и кирпичные дома старого типа.

Итак, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" содержит полный перечень условий и ситуаций, при которых перепланировка невозможна. Приведем в пример несколько ситуаций, которые чаще всего попадают под запрет планировки:

• изменения вентиляционной шахты;
• оборудование дополнительного санузла в комнате, которая не предназначена для этого;
• любые изменения в целостности несущей конструкции (создание арки, дверного проема в несущей стене либо полная ее ликвидация);
• перенос стационарного радиатора на балкон;
• установка дверного проема, соединяющего комнату и кухню, где расположена газовая плита.

Запросы на реализацию этих изменений из тех, что запрещены, встречаются чаще всего. При более детальном изучении Постановления №170 можно выявить и иные запреты, касающиеся перепланировки в жилых многоквартирных домах.

Реконструкция квартиры: что можно

Не стоит отчаиваться на пути к идеальному ремонту квартиры, все, что не запрещено – разрешено. Перепланировку можно реализовать, если она связана:

• с объединением комнат, если речь не идет о повреждении несущих конструкций;
• установкой перегородок из гипсокартонна и/или арок вместо уже существующего дверного проема;
• объединением комнаты и лоджии;
• совмещением ванной комнаты и санузла (опять же, если стена между ними не является несущей конструкцией).

Незаконная перепланировка, ее виды и ответственность

Перепланировки незаконного типа бывают двух видов:

1. Дозволенная, но не согласованная перепланировка.
2. Недопустимая перепланировка, т.е. находящаяся под строгим запретом, в соответствии с действующими нормами.

Статьей 26 ЖК РФ установлено требование о необходимости согласования перепланировки квартиры. Для этого нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию. Если перепланировка выполнена самостоятельно и без согласования, она считается незаконной.

В этом случае следует наказание в виде штрафа, который предусмотрен Кодексом об административных правонарушениях РФ. На сегодняшний день, согласно статье 7.21 КоАП РФ, собственнику жилого помещения за самовольную незаконную перепланировку назначается административное наказание в виде штрафа в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Последствия самостоятельной перепланировки

Согласитесь, что в КоАП РФ определена довольно небольшая штрафная санкция, по сравнению с возможными последствиями, которые может повлечь неграмотная и несанкционированная перепланировка.

К иным последствиям несогласованной перепланировки относится:

• вынесение предписания об устранении перепланировки;
• проблемы с продажей квартиры.

Помимо штрафа, собственнику квартиры будет выдано предписание об устранении незаконной реконструкции, иными словами жилью нужно придать первоначальный вид. На исполнение данной обязанности дается несколько месяцев, после чего к собственнику с проверкой приходят представители жилищной инспекции.

Еще одно последствие перепланировки без разрешения – проблемы с продажей квартиры. Для того чтобы зарегистрировать право собственности вместе с договором купли продажи в регистрирующий орган, нужно передать пакет документов на квартиру, в том числе технический план. Этот же документ наверняка запросят потенциальные покупатели квартиры для проверки чистоты сделки. Если в плане будут явные расхождения с реальной планировкой квартиры, у покупателя возникнут вопросы.

Получаем разрешение на перепланировку: документы

Идеальный и беспроблемный вариант – начать перепланировку с согласования. Допустим, у вас есть план работ, вы считаете их допустимыми по закону, и если изменения не касаются несущих конструкций и/или назначения помещений затрагивает перенос межкомнатных перегородок, сантехники, электрических или газовых плит, то согласовать такую перепланировку легко, для этого достаточно составить эскиз. На все иные работы потребуется проект. Техническое заключение из БТИ требуется не для всех видов работ, например, если ванную и санузел расширяют за счет кухни или коридора, то технический проект нужен, если ванную и санузел просто объединяют, то данный документ не требуется.

Согласование будущей перепланировки проходит в несколько этапов:

1. Необходимо обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции для оформления разрешения на проведение запланированных работ.
2. В ЖИ можно сразу представить эскиз/проект перепланировки квартиры.
3. В случае удовлетворения запроса можно приступать к работам;
4. По итогам перепланировки квартиры эксперты ЖИ должны составить и передать на руки акт приема объекта. Данный документ остается на руках у собственника квартиры.

Незаконная перепланировка по факту: как узаконить то, что уже реконструировали

Очень часто перепланировку согласовывают уже по факту ее выполнения. Ситуация, конечно, нежелательная, но, тем не менее, допустимая. В статье 29 Жилищного кодекса РФ говорится, что перепланировку можно узаконить и после того, как все работы будут выполнены. Естественно, речь идет о реконструкции, которая допускается законодательством. Для того чтобы узаконить сделанные изменения, нужно соблюсти два условия:

• все нормы (строительные, санитарные) должны быть соблюдены, т.е. перепланировка в рамках, допустимых законодательством;
• результаты перепланировки не должны нарушать интересов третьих лиц, например, соседей и ухудшать их положение.

Процедура легализации созданной перепланировки займет некоторое время, т.к. процедура проходит в несколько этапов:

1. Подготовка пакета документов: для согласования перепланировки нужен проект, который составляется на основании техпаспорта и поэтажного плана дома. Данные документы передаются специалисту БТИ, который отмечает зоны перепланировки. Обычно эта процедура занимает 7-10 рабочих дней.
2. Составление эскиза или проекта: выше уже рассматривались ситуации, при согласовании которых потребуется проект или эскиз. Эскиз можно нарисовать самостоятельно, проект необходимо заказать в специализированной компании.
3. Согласование: на данном этапе проект перепланировки квартиры нужно представить в СЭС, архитектурно-планировочное управление, МЧС, газовую службы (если переносили газовую плиту).

Существует два порядка легализации перепланировки: судебный и административный. При административном порядке пакет документов подается в ЖИ. Что касается судебного порядка, то технический паспорт с отметками БТИ, проект перепланировки, свидетельство о праве собственности прикладываются к исковому заявлению для направления в суд. Суть иска – требование о сохранении жилого помещения в текущем состоянии.

Судебный порядок согласования перепланировки потребуется, когда собственнику будет вынесено предписание от контролирующего органа о необходимости приведения помещения в прежнее состояние при несогласованной перепланировке.

При этом в рамках судебного разбирательства истец (собственник квартиры) должен будет доказать, что текущая перепланировка квартиры по факту не нарушает требования строительных норм, не ущемляет прав третьих лиц, и что были предприняты попытки согласовать и узаконить перепланировку.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.