Приватизация доли квартиры

Законодательство Российской Федерации предоставляет гражданам возможность получить жилье от государства на безвозмездной основе. Данная процедура называется приватизацией. Она заработала в 1991 году с принятием ФЗ «О приватизации жилищного фонда». За более чем 25 лет было оформлено в частную собственность 78 процентов муниципального жилья.

Приватизация – это безвозмездная передача недвижимости из владения государства в собственность гражданина, с которым заключен договор социального найма. Воспользоваться подобной возможностью можно один раз в течение жизни. Но граждане, которые участвовали в приватизации в несовершеннолетнем возрасте, могут получить долю квартиры повторно по достижении 18 лет.

В настоящее время договора социального найма заключаются в основном с лицами, которые принадлежат к малообеспеченным и социально уязвимым категориям. Учитывая уровень цен на рынке недвижимости, для множества людей приватизация – единственная возможность получить жилье в собственность.

Договор социального найма дает гражданину право проживания и пользования объектом недвижимости. Но возможности распоряжаться квартирой у него нет. Это связано с тем, что фактически собственником квартиры является государственный или муниципальный орган, с которым заключалось соглашение.

Законодательство защищает права нанимателей, но договор с ними может быть расторгнут при наличии регламентированных оснований. Право собственности на объект недвижимости дает больше гарантий, ведь выселить владельца из квартиры при отсутствии у него другого жилья законными способами практически невозможно. Причиной для лишения единственного жилища не может являться наличие долгов по кредитам или коммунальным услугам. Законодательство защищает права собственников недвижимости и право каждого гражданина на жилище.

Процедура приватизации регулируется на федеральном и местном уровнях. В различных регионах России порядок действий и список документов, необходимых для ее реализации, может различаться. Но основные правила едины для всех. Граждане имеют возможность приватизировать квартиру в единоличную или долевую собственность. Ранее была возможность выбрать совместный режим владения, но с принятием закона №54-ФЗ от 15 мая 2001 года она была упразднена.

Общие сведения о приватизации

Правом принять участие в процедуре обладают все жильцы, которые зарегистрированы на территории квартиры, на постоянной основе. К ним также относятся лица, которые временно не проживают в ней, если они:

служат в ВС РФ;
работают вахтовым методом;
отбывают наказание в исправительной колонии.

Лица, которые проживают в квартире на основании временной регистрации или вовсе не имеют в ней прописки, также не обладают правом на участие в приватизации. Также не смогут получить долю следующие граждане:

уже участвовавшие в приватизации в совершеннолетнем возрасте;
отказавшиеся от участия в приватизации в официальном порядке;
безвестно отсутствующие в месте своего проживания более пяти лет. В таком случае необходимо инициировать судебное разбирательство и признать гражданина умершим. Только после этого квартиру можно будет приватизировать.

Для реализации процедуры необходимо согласие всех имеющих право на получение части квартиры лиц. Такое разрешение необходимо, потому что участие в приватизации – это право гражданина, но не обязанность. Заставить его реализовать свое право не сможет даже суд.

Процедура долевой приватизации

Поскольку квартира является единым объектом, приватизировать ее можно только целиком. Если один из жильцов, имеющих право на участие в процедуре, не даст свое согласие, осуществить её будет крайне тяжело и, в большинстве случаев, невозможно.

Каждый из участников должен будет выразить свое разрешение на приватизацию. Это можно сделать, написав заявление на участие. В таком случае гражданин получит долю в недвижимости. Также согласие может быть выражено в виде отказа от приватизации, заверенного нотариально. Такой документ оформляется, если гражданин согласен с процедурой, но не желает получать долю в недвижимости.

В результате отказа от приватизации жилец теряет свое право на участие в приватизации в дальнейшем, но сохраняет возможность пожизненно проживать в данной квартире. Это право не утрачивается даже со сменой собственника. Этот факт важно учитывать, если новые владельцы планируют продать квартиру после приватизации. Наличие пожизненного права проживания – это своего рода обременение на объекте, поэтому покупатель, приобретая такую недвижимость, идет на риск совместного проживания с чужим человеком в дальнейшем. Он не сможет его выписать даже через суд.

Квартира может быть приватизирована в единоличную собственность, если в ней прописан один человек или остальные лица отказались от участия, оформив нотариально заверенный документ. Если заявителей два и более, недвижимость оформляется в долевую собственность.

По общему правилу квартира приватизируется в равных частях на каждого участника. Если один из них отказывается, его доля равномерно распределяется между остальными. При наличии у жильца желания передать свою часть другому лицу, ему придется вначале принять участие в приватизации. После этого долю можно подарить своему родственнику или любому другому гражданину. Отказ от приватизации в пользу конкретного лица не допускается.

Для реализации процедуры необходимо заручиться согласием каждого жильца, имеющего право на участие. Далее нужно придерживаться следующего алгоритма:

собрать документы. Несмотря на то, что приватизация является бесплатной, все расходы по сбору и оформлению бумаг возлагаются на нанимателей. Государство эти средства не возмещает;
подать заявление и документы в жилищную комиссию администрации населенного пункта;
получить положительное решение комиссии;
заключить договор о приватизации;
зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Приватизация, как и любая сделка с переходом права собственности на объект недвижимости, подлежит обязательной государственной регистрации. Только после этой процедуры бывший наниматель становится полноправным собственником.

Особенности управления имуществом в долевой собственности

Долевой режим владения обязывает всех собственников совместно управлять имуществом. Это значит, что один из них не сможет сдать квартиру или оформить регистрацию новому жильцу без согласия остальных. Содержать свое имущество они также должны совместно.

Однако каждый собственник доли может распоряжаться ею по своему усмотрению. При этом нужно учитывать следующие нюансы:

остальные собственники имеют преимущественное право выкупа доли. Если владелец решит продать свою часть, он должен в первую очередь предложить ее остальным, назначив цену. Этот факт нужно зафиксировать в письменном виде. Если остальные сособственники откажутся, он сможет продать ее третьему лицу;
при дарении доли в обязательном порядке придется заверять договор нотариально. При этом собственник части может подарить ее любому лицу, не только другому владельцу.

Ограничения, которые накладывает долевое владение на объект, не редко становятся причиной конфликтов для сособственников. Все спорные ситуации, о которых они не смогли договориться, придется решать в суде.

Для собственников долевого имущества, не планирующих проживать совместно, существуют следующие пути решения:

один из них может выкупить доли других, став единоличным владельцем;
они могут продать квартиру и разделить вырученную сумму соразмерно долям;
они могут сдавать жилье и делить арендную плату между собой.

Каждый владелец доли указывается в реестре недвижимости. Его часть отражается в квадратных метрах. Обязательства по уплате имущественного налога он несет самостоятельно, соразмерно принадлежащей ему доле.

Приватизация части квартиры без согласия других нанимателей

Приватизация квартиры имеет не только положительные стороны, поэтому некоторые жильцы не желают переводить недвижимость в частное владение. Это порождает конфликты, которые выливаются в длительные и затратные судебные разбирательства.

Законодательство РФ не позволяет приватизировать долю квартиры, оставив остальные ее части в собственности государства. Но решить проблемы несогласия одного из жильцов или нескольких можно следующими способами:

Путем переговоров. Несогласного жильца можно попытаться убедить в необходимости приватизировать квартиру. Остальные жильцы могут предложить ему альтернативное место для проживания или денежную компенсацию. При этом стоит учитывать, что, если квартиру после приватизации планируется продать, несогласному гражданину лучше выписаться из нее или получить долю, чем оформлять отказ. Так он сохранит свое право на участие в подобной процедуре в дальнейшем, а новые собственники снизят риски для будущего покупателя и не потеряют в цене объекта.
Выписать жильца через суд. Подобный вариант возможен, если гражданин не проживает в квартире и не оплачивает счета за коммунальные услуги. Нужно учитывать, что суд лишит его права проживания, если аргументы истцов будут действительно серьезными. После аннуляции его регистрации квартиру можно будет приватизировать на остальных нанимателей.
Путем размена квартиры. Если площадь квартиры позволяет, ее можно обменять на два других объекта. В таком случае, жильцы, жалеющие осуществить процедуру, приватизируют свою квартиру. Остальные продолжат проживать по договору найма в другом объекте.
Путем выдела доли в натуре. Эту процедуру можно осуществить, если позволяет площадь и конфигурация квартиры. Жильцы заключают соглашение о выделе или добиваются решения суда. Квартира получает статус коммунальной. Этот факт регистрируется в БТИ и Росреестре. В результате образуется два объекта, один из которых можно приватизировать без согласия других нанимателей.

Практика показывает, что судебные споры о приватизации недвижимости затягиваются на длительный срок. Они требуют подготовки как финансовой, так и моральной, поэтому решать конфликты целесообразно мирным путем.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.