Приватизированная квартира в доме под снос
Право на жилище каждого гражданина России закреплено в главном законодательном акте страны – Конституции РФ. Согласно Гражданскому кодексу риск случайной утраты, а также нормального износа и разрушения объекта имущественных прав несет его собственник. Исходя из этого положения, можно сделать вывод, что при сносе дома, вследствие признания его аварийным, владельцы приватизированных квартир не должны получать компенсации. Но, поскольку Конституция РФ гарантирует гражданам право на жилье, а также содержит норму, согласно которой никто не может произвольно лишаться жилища, собственники квартир могут рассчитывать на компенсацию.
Это правило касается всех владельцев объектов недвижимости независимо от вида сделки, в результате заключения которой они приобрели свою квартиру. Право собственности на жилье возникает при покупке, получении в подарок, по ренте, в результате наследования.
Приватизация – это процедура передачи квартиры в собственность гражданина из владения государственного или муниципального органа. По сути, это безвозмездная сделка, в результате заключения которой приобретается объект недвижимости. Собственники приватизированных квартир имеют равные права с владельцами жилья, которое было куплено или получено в подарок. Таким образом, они также имеют возможность получить компенсацию или равноценный объект недвижимости, если их квартира находится в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу.
Законодательная основа сноса аварийных многоквартирных домов
Государственная программа по реконструкции ветхого жилья и модернизации жилого фонда в РФ регламентирована постановлением Правительства № 47 от 28 января 2006 года. Права собственников объектов недвижимости и нанимателей муниципальных квартир закреплены в Конституции РФ, Гражданском и Жилищном кодексах.
Согласно нормативной базе, обязательное выселение жильцов из многоквартирного дома происходит в следующих случаях:
- принято решение о проведении ремонтных работ здания, исключающих возможность одновременного проживания людей;
- принято решение о проведении реконструкции здания. Жильцы, как и в первом случае, должны выселиться на определенный срок;
- переустройство здания, непригодного для проживания;
- принято решение о сносе здания, непригодного для проживания. В подобных случаях дом признается аварийным в установленном порядке, если реконструкцию произвести невозможно;
- принято решение об изъятии объекта для нужд муниципалитета. Это происходит, к примеру, если запланировано строительство высоковольтной линии на месте нахождения здания для нужд населенного пункта;
- принято решение о сносе здания, в целях реализации программы по благоустройству населенного пункта.
Все эти мероприятия проводятся после принятия муниципалитетом законодательного акта, в котором отражаются причины переселения, сроки проведения программы.
В обязательном порядке сносятся дома в следующих случаях:
- если это мероприятие запланировано и здание участвует в программе по благоустройству населенного пункта;
- если обеспокоенные состоянием дома жильцы сами обращаются в администрацию. В таком случае решение о сносе принимается комиссией на основании экспертиз. Как правило, кирпичные дома признаются ветхими, если они изношены на 70%, деревянные – на 65%.
Муниципалитет разрабатывает план сноса на два года. В первую очередь разрушаются дома, которые были признаны ветхими до начала 2012 года.
Процедура признания дома аварийным
Проживание в изношенном доме может быть опасно для жизни, здоровья и имущества жильцов, поэтому многие граждане самостоятельно обращаются в администрацию населенного пункта, чтобы их дом признали аварийным. Для этого потребуется получить решение компетентного органа.
Порядок действий для признания дома аварийным следующий:
- сбор необходимых документов;
- подача заявления о признании дома аварийным в администрацию населенного пункта;
- ожидание решения экспертной комиссии в продолжение 30 дней, в течение которых сотрудники проверяют предоставленную документацию, и, в случае необходимости, проводят повторные экспертизы.
К заявлению необходимо приложить следующие бумаги:
- технический паспорт на объект;
- правоустанавливающую документацию;
- план здания из БТИ;
- акты проведения осмотров здания за 3 года, предшествующих подаче заявления, с отражением выполненных работ;
- заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы;
- заключение противопожарной экспертизы;
- заключение о техническом состоянии здания;
- акт жилищной инспекции о проведенных проверках здания;
- заявления жильцов о том, что условия проживания не соответствуют нормам;
- иную документацию по запросу администрации.
О сносе дома жильцов уведомляют, не позднее чем за год, поскольку им нужно время на принятие решения о виде компенсации и переселении в иное жилище.
Права собственников при сносе дома
Гражданское и жилищное законодательство регламентирует права жильцов и собственников квартир в домах, подлежащих сносу. Владельцам объектов недвижимости предлагается денежная компенсация или равноценный объект недвижимости. Безусловно, им придется столкнуться с трудностями, связанными с подбором нового жилища и переездом, но без имущества они не останутся.
В статье 239 ГК РФ и статье 32 ЖК РФ регламентировано, что изъятие объекта недвижимости возможно только с условием равноценного возмещения, которое можно определить соглашением сторон или в суде. Помимо денежной компенсации или другой квартиры, муниципалитет обязан возместить жильцам траты на переезд, временное проживание в другом месте и иные подобные расходы.
Зачастую собственникам квартир в первую очередь предлагают денежную компенсацию. Это связано с тем, что у муниципалитета не хватает объектов недвижимости для предоставления всем переезжающим гражданам. При этом городские власти, стремясь сэкономить бюджетные деньги, определяют размер компенсации в меньшем объеме. Собственникам квартир в таком случае для определения размера возмещения следует обратиться в организацию, занимающуюся независимой оценкой недвижимости, и истребовать средства с муниципалитета через суд.
Практика показывает, что в подобных ситуациях судебные органы преимущественно принимают сторону граждан, обязывая муниципалитет возместить расходы и предоставить денежную компенсацию в полном объеме.
Если администрация предлагает собственнику квартиру взамен той, что расположена в доме под снос, она должна быть равноценной. Под этим понятием подразумевается одинаковая площадь объектов, равное количество комнат, расположение в районе с аналогичной благоустроенностью и в границах того же населенного пункта.
Квартира выделяется из жилищного фонда, которым располагает муниципалитет. В большинстве случаев администрация старается подобрать объект в том же районе, но в экстренных ситуациях или по просьбе собственника жильцы переселяются в другую часть населенного пункта. Однако требование предоставить квартиру по указанному адресу удовлетворено не будет.
Порядок расселения жильцов
После принятия решения о сносе владельцы объектов недвижимости получают уведомления. Далее им необходимо обратиться в администрацию и заключить договор об изъятии объекта недвижимости. В нем указываются условия, на которых производится переселение.
Если собственник согласен на получение равноценного объекта недвижимости, администрация предложит ему на выбор несколько квартир. В случае с денежной компенсацией - в договоре отражается ее размер.
Когда все вопросы будут урегулированы, владельцу квартиры предоставят срок, в течение которого он должен переселиться. Если к компромиссу прийти не удалось, стороны обращаются в суд, который своим решением определит порядок переезда.
Приватизация квартир в аварийном доме
Ранее нормативная база содержала положение, которое помогало нанимателям муниципальных квартир улучшить свои жилищные условия, поскольку при переселении им предлагалось по 18 квадратных метров на каждого жильца. Поскольку это положение было отменено, жильцы получают равноценное жилье, и преимуществ, в сравнении с собственниками квартир, больше не имеют.
Приватизация квартир, которые расположены в домах, признанных аварийными, в установленном порядке запрещена. Жильцам следует дождаться переселения и получить в собственность новый объект недвижимости. В исключительных случаях квартиру можно приватизировать через суд. Но для того чтобы судебный орган принял решение удовлетворить требования истца, нужны серьезные основания.
Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.