Продажа доли в квартире
В жилищном праве РФ доля гражданина в квартире выражается в наличии у него права на определенное количество квадратных метров на конкретной жилой площади. Важной особенностью является тот факт, что эта доля не может быть выражена в каком-либо физическом эквиваленте. Она представляет собой лишь право собственности человека на определенный участок недвижимости.
Очень часто определенная имущественная доля появляется у гражданина в связи с наследованием недвижимости, которая входила в наследственную массу и ранее принадлежала умершему наследодателю. Доля всегда выражается в дробном числе, например, 1/2, 1/3 и т.д. Не стоит думать о том, что если, например, у человека имеется 1/3 доля в трехкомнатной квартире, он может претендовать именно на одну комнату. Это не совсем так. Как уже было сказано выше, наличие доли вообще не может быть выражено в определенном количестве квадратных метров.
Однако такое положение меняется, как только доля становится выраженной. В таком случае каждая доля получает подробную характеристику – точное наименование ее в квартире, например, комната, коридор и т.д., а также точный размер данной доли, выраженной в квадратных метрах.
Без процедуры выделения доли не получится обойтись в том случае, если владелец данной доли захотел осуществить ее продажу. В такой ситуации сначала данная доля должна быть выражена и зафиксирована в документальном порядке, после прохождения всех необходимых этапов данной процедуры, а также оформления требующихся документов.
Кто осуществляет продажу долей?
В большинстве случаев граждане становятся собственниками определенных имущественных долей на основании их наследования либо по окончании процедуры приватизации. Иногда доля может появиться у одного из бывших супругов в том случае, если речь шла о разделе имущества после развода.
Чаще всего в роли продавцов имущественных долей выступают законные наследники. Очень часто встречаются такие ситуации, при которых несколько братьев и сестер наследуют одну квартиру умерших родителей. В таком случае каждый из них может выделить свою долю и осуществить ее полноценную продажу. Естественно, продажа целой квартиры будет представлять собой более выгодную сделку, но иногда вариант по продажам долей является единственно верным, например, если наследники не смогли прийти к обоюдному решению и достигнуть понимания.
В том случае, если между наследниками возникли серьезные споры по поводу имущества, входящего в состав наследственной массы, выделение долей может быть осуществлено в судебном порядке. Бывают и такие моменты, при которых один законный наследник полностью забирает себе квартиру. В таком случае суд обязывает его выплатить соответствующие компенсации другим законным претендентам на получение наследственного имущества. Точная сумма компенсации будет зависеть от многих дополнительных обстоятельств, например, от оценочной стоимости наследуемой квартиры, а также от иных факторов.
Грамотная продажа и особенности данной процедуры
Процедура продажи одной из долей в квартире, безусловно, будет обладать целым рядом особенностей и некоторых сложностей. Прежде всего, продавцу необходимо знать о таком понятии, как преимущественное право покупки. Оно принадлежит каждому из других совладельцев данной квартиры. Это значит, что продавец сначала должен предложить покупку именно им. Например, если долевых собственников квартиры четыре, значит, три официальных предложения должен оформить продавец. Законодательство ограничивает временной период, в течение которого собственники могут выкупить данную долю. Этот срок равен одному календарному месяцу, с момента официального внесения предложения о покупке.
В том случае, если за этот месяц продавец не получил ни одного предложения, он будет обладать законным правом начинать продавать квартиру на общем рынке недвижимости, то есть абсолютно посторонним лицам.
При продаже одной доли следует сразу подготовиться к возможным сложностям. Дело в том, что осуществить такую продажу будет не так просто, ведь мало кто захочет купить маленькую часть жилой площади в определенной квартире. Более удачным вариантом станет такая ситуация, при которой имеющаяся у продавца доля вполне законно может быть выделена в какой-то отдельный жилищный объект, например, в одну комнату. В таком случае осуществить продажу этой комнаты и найти покупателя будет значительно легче.
Однако и для выдела одной комнаты придется потратить достаточно большое количество времени и сил. Дело в том, что сам процесс выделения предполагает полное разделение текущей жилой площади. Это значит, что собственнику необходимо будет открыть новый лицевой счет, а также осуществить признание данной территории коммунальной квартирой. На все это требуется огромное количество времени и терпения.
Важным нюансом также будет являться и тот факт, что существуют определенные нормативы в отношении минимальной площади того или иного объекта помещения. Например, кухня в квартире должна занимать не менее 6 кв. метров. Это значит, что при наличии, например, 5 кв. метров в собственности, данный объект нельзя будет выделить.
Если же какой-то отдельный объект все же удалось выделить законным путем, для его продажи лучше сразу обратиться в специальное агентство. Несмотря на дополнительные финансовые растраты, специалисты действительно смогут оказать важную помощь, а именно: как можно быстрее найти подходящего покупателя, оформить все требуемые документы и проследить за «чистотой» проводимой сделки.
Особенности дальнейшей регистрации и иных процедур
Прежде всего, следует отметить, что новый собственник проданной доли сможет благополучно вселиться в квартиру только при условии, что территория соответствует установленным минимальным значениям в отношении ее размера. Существующая практика знает немало случаев, при которых собственники пытались продать такие доли, как, например, 1/35 и даже 1/50. Верховный суд, рассматривая подобные дела, выносил однозначные отказы. Дело в том, что при подсчетах точной территории одной из вышеуказанных долей вышло, что собственник пытается выделить долю, размер которой равен 50 см. Естественно, на такой территории никто не сможет полноценно проживать. Следовательно, она не может стать законным объектом продажи, даже если ее действительно согласны приобрести.
Помимо этого, Верховный суд РФ предоставил и несколько иных важных разъяснений, которые в будущем стали использоваться региональными и местными судебными учреждениями:
- Прежде всего, сам факт наличия у гражданина определенной собственности в квартире никак не гарантирует ему законное право на вселение в данную квартиру. Факт проживания устанавливается только после выделения данной доли в фактическое количество квадратных метров. Если их будет достаточно, у гражданина появится право на вселение в данную квартиру и последующее проживание в ней.
- Если все законные собственники квартиры так и не смогли прийти к обоюдному решению в отношении порядка ее использования, а также иных важных аспектов, рассудить их сможет только суд. После рассмотрения вех представленных сведений и документальных доказательств именно судебный орган сможет установить наиболее подходящий и справедливый режим последующего использования жилого помещения.
При этом точный порядок использования во многом будет зависеть от размера территории квартиры, а также от количества ее законных собственников. Естественно, будет сложно установить справедливый режим на маленькой территории при большом количестве законных претендентов на нее. Однако суд должен найти максимально подходящий вариант абсолютно в каждой ситуации.
Часто ли приобретаются доли и для чего они требуются гражданам?
Покупку доли в квартире, в большинстве случаев, можно назвать довольно опрометчивым решением. Ситуация несколько меняется, когда эта доля является полностью выделенной и выражается, например, в полноценной комнате. Однако и здесь вопрос необходимости данной комнаты является весьма сомнительным.
Как показывает существующая практика, наиболее часто претендентами на покупку той или иной доли в квартире являются недобросовестные лица. Нередко их целью является просто вселение на данную жилую площадь абсолютно любой ценой. После того как они вошли в квартиру и обосновались в ней, выгнать их оттуда бывает очень сложно. Как правило, они используют и приемы психологического давления на своих сожителей, законных собственников других долей в данной квартире. Они буквально лишают их нормального существования: постоянно шумят, угрожают устроить пожар, не дают спать и т.д.
Итогом таких действий нередко становится продажа оставшихся частей квартиры буквально по смешным ценам. Собственников не волнует даже возможная выгода: они хотят как можно скорее покинуть это жилище. В итоге мошенники приобретают у них оставшиеся части квартиры и становятся единственными собственниками данной жилой площади.
Нередко одну долю квартиру предпочитают приобретать иностранные граждане ради получения прописки.
Таким образом, продажа доли в квартире является действительно сложным, а иногда даже и потенциально опасным делом. Подходить к нему стоит максимально ответственно. Специалисты рекомендуют проводить предварительное изучение покупателей, а лучше сразу обращаться в агентства недвижимости, которые смогут обеспечить нужную страховку от встреч с мошенниками.
Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.