Продажи квартиры полученной по наследству

Законодательство России позволяет гражданам приобретать движимое и недвижимое имущество, а также распоряжаться им по своему усмотрению. Получение квартиры в наследство – это приобретение права собственности на нее и возможности ею пользоваться и отчуждать любым законным способом.

Если объект недвижимости был получен в результате наследования после умершего лица и вся документация была оформлена надлежащим образом, новый собственник может его продать. Закон не ограничивает его в действиях.

Продажа полученной по наследству квартиры возможна по разным причинам. Новый собственник может уже располагать жилищем. Он может чувствовать психологический дискомфорт от проживания в квартире, в которой умер его родственник. Независимо от причины, подойти к купле-продаже нужно со всей ответственностью и оформить всю документацию надлежащим образом, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Вступление в права собственника на квартиру

Один лишь факт смерти наследодателя не дает права его правопреемнику распоряжаться имуществом. Для того чтобы получить такую возможность, необходимо поучаствовать в длительной процедуре принятия наследства и оформить всю документацию надлежащим образом.

Условно процедуру вступления в наследство на квартиру можно разделить на три этапа:

1. Заявление своих прав после смерти наследодателя. Если наследование происходит по завещанию, недвижимость получит лицо, указанное в этом документе. Если распределение ценностей будет производиться по закону, придется подтвердить свое родство с наследодателем.
2. Ожидание окончания наследственного дела и получение свидетельства. После смерти наследодателя должно пройти полгода, после чего наследникам будут выданы подтверждающие их права на имущество документы. В исключительных случаях этот срок может быть уменьшен или продлен.
3. Зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо с пакетом документации и свидетельством о наследстве обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. Регистрация прав собственности обязательна, поскольку квартира является недвижимым имуществом, сведения о котором должны быть включены в реестр. Если эту процедуру не пройти, распорядиться объектом не получится.

Законодательство не устанавливает срока, в течение которого необходимо осуществить регистрацию прав. Главное, принять наследство за регламентированный период. Но до тех пор, пока право нового собственника не будет зарегистрировано, продать квартиру не получится.

Эти этапы придется пройти каждому получателю имущества, независимо от того, каким способом происходило наследование: по закону или по завещанию.

Если наследодатель был нанимателем квартиры по договору соцнайма, она не будет передана по наследству. Но лица, которые проживали с ним и имели постоянную регистрацию на территории этого жилища, вправе перезаключить с муниципалитетом соглашение. В таком случае они смогут продолжить пользоваться этой недвижимостью, но собственниками не станут и продать ее не смогут до тех пор, пока не приватизируют в установленном порядке.

Налогообложение наследства и продажи квартиры

Налог на вступление в наследство был отменен. Поэтому платить сборы за получение квартиры не придется, независимо от наличия родства с наследодателем. Однако в процессе придется потратиться на оплату государственной пошлины (нотариального тарифа), услуг нотариуса по оформлению сопутствующей документации, а также на госпошлину за регистрацию права собственности.

С момента окончания процедуры государственной регистрации наследник становится полноправным владельцем недвижимости и получает полное право ее продать. Законодатель не устанавливает никаких ограничений для подобных действий.

Однако если полученную в наследство квартиру продать в течение трех лет, то придется оплатить НДФЛ. Законодатель рассматривает подобную сделку как получение дохода гражданином, поэтому, в соответствии с НК РФ, придется перечислить обязательный сбор.

Налоговое законодательство в 2016 году претерпело изменения в данном вопросе. Новые нормы увеличивают срок владения до пяти лет. Но к получению недвижимости в наследство в результате приватизации или по дарственной от близких родственников это правило не относится.

Данный срок начинает течь с момента смерти наследодателя, а не фактического вступления в права или окончания процедуры госрегистрации, поэтому после получения свидетельства о наследстве потребуется подождать 2,5 года, чтобы гарантировано избавиться от необходимости уплачивать налог.

Чтобы сократить облагаемую налогом базу, можно воспользоваться налоговым вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Однако такая возможность предоставляется гражданину один раз в жизни. Если, к примеру, полученная в наследство квартира будет продана за 1 200 000 рублей, облагаться налогом будут только 200 000 рублей. Эта мера поможет значительно сократить расходы.

Изменения налогового законодательства затронули и порядок исчисления налоговой базы. За основу берется стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Однако если в соглашении отражена цена, которая составляет меньше 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то при исчислении налога будет использована сумма, равная 70% от кадастровой цены. При этом учитывается кадастровая стоимость объекта на момент смерти гражданина. Это связано с тем, что граждане, желая уйти от уплаты налога или сократить его размер, ранее намеренно занижали договорную стоимость продаваемого объекта.

Данные положения касаются квартир, полученных по наследству позднее 1 января 2016 года.

Налог уплачивается по ставке 13 %. Для лиц, которые не являются налоговыми резидентами РФ, эта ставка составляет 30 %. Такими лицами считаются российские и иностранные граждане, а также лица без гражданства, которые проживают за пределами территории РФ более 183 дней в год.

Освобождение от уплаты налога

Законодательство на региональном уровне может предоставлять налоговые льготы следующим категориям граждан:

• инвалидам 1-й и 2-й группы;
• инвалидам с детства;
• пенсионерам.

Для получения налоговой льготы необходимо представить подтверждающую документацию.

Процедура продажи квартиры

Сама процедура продажи квартиры, полученной в наследство, не отличается от отчуждения недвижимости, приобретенной иным путем. Собственнику необходимо:

• подготовить документацию к продаже;
• найти покупателя;
• заключить предварительный договор;
• выписаться из квартиры, если он был зарегистрирован на ее территории;
• заключить основной договор и получить денежные средства;
• зарегистрировать сделку в Росреестре.

Купля-продажа недвижимого имущества обязательно должна быть оформлена письменным договором с последующей государственной регистрацией.

В ходе данной сделки одна сторона (продавец) передает другой (покупателю) квартиру и права на нее, а взамен получает денежные средства.

Перед продажей необходимо сообщить покупателю исчерпывающую информацию о квартире. Если этого не сделать и покупатель впоследствии столкнется с претензиями третьих лиц к недвижимости, сделка может быть признана недействительной, поскольку такие действия продавца будут расценены как введение в заблуждение другой стороны.

Перед продажей квартиры целесообразно подготовить следующую документацию:

• выписку из ЕГРН. В ней отражаются сведения о собственнике, техническая и кадастровая информация, а также наличие обременений на квартире;
• справку о прописанных в квартире лицах. Перед продажей желательно аннулировать регистрацию всех жильцов, чтобы у покупателя не возникло сомнений в юридической чистоте сделки. Но, если прописаться некуда, можно осуществить эту процедуру в промежуточном этапе. За проживание без регистрации на территории РФ лицо может быть оштрафовано в соответствии с КоАП;
• справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• правоустанавливающий документ на квартиру. В данном случае это свидетельство о наследстве.

Покупателю необходимо внимательно проверить эти документы.

И продавцу, и покупателю необходимо проверить свои паспорта. Если истек срок действия этого документа, нужно заменить его заранее. В противном случае паспорт будет недействительным. Это повлечет проблемы при государственной регистрации, что значительно затянет сделку.

Если наследник продает долю в квартире, сделку необходимо в обязательном порядке заверить нотариально. Также перед продажей нужно в письменном виде известить всех других собственников с указанием цены. Они имеют преимущественное право выкупа.

Возможные проблемы после продажи унаследованной квартиры

Несмотря на то, что после получения квартиры по наследству гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости, специфика данного способа приобретения может породить некоторые проблемы.

Законодатель установил срок для вступления в права наследника в полгода. Если кто-либо из получателей не успел заявить свои права в течение этого временного промежутка, он не принимает участия в процедуре. Однако нормативная база предусматривает возможность восстановить пропущенный срок, если у лица имелись уважительные причины. Это можно сделать в судебном порядке.

В подобных случаях доля, которая причитается этому наследнику, должна быть возвращена ему в натуре или компенсирована денежными средствами по рыночной стоимости на момент смерти гражданина. Если квартира уже продана, покупателя ждут судебные тяжбы, в ходе которых он может лишиться квартиры. Поэтому многие граждане с опаской относятся к приобретению квартир, полученных по наследству. В подобных случаях, чем больше прошло времени с момента вступления в наследство продавца, тем меньше риск заявления третьими лицами своих прав.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.