Продажа квартиры самостоятельно

Если вы приняли решение о продаже квартиры, то наверняка задумались, справитесь ли вы своими силами или стоит привлечь риелторов, как правильно подать объявление о продаже квартиры и стоит ли делать профессиональную оценку стоимости жилья. На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в данной статье. Заметим, что согласно статистике, около 35% жилого фонда выставляется на продажу непосредственно владельцами жилья. Это довольно высокий показатель по сравнению с другими европейскими странами. Заниматься процессом продажи квартиры может как сам собственник, так и доверенное лицо (например, близкий родственник или друг, главное, чтобы на физическое лицо была оформлена нотариальная доверенность).

Услуги риэлтора – стоит ли рискнуть

Перед каждым продавцом квартиры стоит дилемма: действовать самостоятельно или через посредника. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их:

Плюсы самостоятельной продажи квартиры:

возможность лично пообщаться с потенциальным покупателем;
не нужно оплачивать услуги риелтора.

Плюсы продажи квартиры через агентство:

наличие большой клиентской базы;
опыт и профессионализм в продажах квартир;
риелтор сам демонстрирует квартиру покупателю;
возможность дополнительных услуг: ведение сделки, оформление документов, юридические консультации.

Как видите, продать квартиру при помощи услуг профессиональных риелторов намного проще. Многие отказываются от услуг посредников лишь по причине дополнительных затрат. Как известно, «скупой платит дважды», поэтому, отказываясь от услуг риелтора, вы рискуете потерять много времени на поиски покупателя квартиры. Кроме того, согласно статистике последних лет, все больше потенциальных покупателей предпочитают иметь дело с профессиональными риелторскими агентствами, т.к. не доверяют частным продавцам.

К выбору риелторского агентства стоит подходить очень внимательно. Нередки случаи, когда риелторы размещали объявления о продаже квартиры с завышенной ценой. Продавец в любом случае должен контролировать весь процесс, даже если сделку ведет третье лицо.

Таким образом, если вы не планируете срочную продажу квартиры и у вас есть достаточно времени, продать квартиру самостоятельно вполне реально.

Цена вопроса: оценка стоимости квартиры

Самый главный вопрос – цена сделки. Это существенное условие договора купли-продажи. Разумеется, каждый из нас желал бы продать квартиру по максимально выгодной (высокой) цене, но со стороны покупателя возникает оправданно противоположное желание – купить квартиру по привлекательно низкой цене. На заметку: хорошая квартира может стоить дешево лишь в одном случае, если она продается в срочном порядке.

Для того чтобы определить цену квартиры, продавец может прибегнуть к помощи профессионального оценщика либо определить цену самостоятельно, исходя из следующих факторов:

давности постройки дома (квартиры в новостройках стоят дороже);
материала, из которого построен дом (самые дешевые квартиры в панельных домах, на квартиры с кирпичными стенами цены выше);
инфраструктуры района (цены на жилье в новом благоустроенном районе будут отличаться от цен в спальных районах 90-х годов застройки);
состояния квартиры (косметический ремонт, отсутствие влажности на стенах, хороший стеклопакет, надежные двери и т.д.);
этажности (квартиры на самом последнем этаже и первых этажах стоят дешевле).

Кроме того, чтобы определить наиболее оптимальную цену, необходимо промониторить несколько объявлений о продаже аналогичных по типу квартир, исходя из критериев, которые мы описали выше.

Если вы решили обратиться к профессионалу, то необходимо заключить договор с организацией или оценщиком-ИП на оказание услуг по оценке жилого помещения. Стоимость услуги от 1500 рублей. Заключение оценщика не является обязательным, продавец всегда может повысить итоговую цену сделки. Однако заключение профессионального оценщика поможет определить оптимальную стоимость, кроме того, покупатели будут уверены в обоснованности цены.

Как подготовить квартиру перед продажей

Подготовка квартиры перед продажей имеет 2 составляющие:

подготовку сделки с юридической стороны,
подготовку внешнего облика квартиры.

По первому аспекту квартиру необходимо проверить на следующие показатели:

не является ли жилье предметом залога;
не претендуют ли на квартиру третьи лица;
не прописаны ли в квартире несовершеннолетние лица.

При отсутствии вышеуказанных критериев квартиру можно считать «свободной» от прав третьих лиц и готовой к продаже.

Подготовка внешнего облика квартиры сводится порой к простой уборке помещения. Если в квартире давно не было даже косметического ремонта, то продавцу придется либо сбрасывать цену, либо самостоятельно заняться обновлением внутреннего облика жилья. Чистые, пусть и пустые квартиры намного проще продать.

Документы на квартиру

Документы на квартиру нужно подготовить заранее. Если вы уверены, что квартира не будет долго висеть в статусе «продаю», лучше заняться оформлением документов до размещения объявлений о продаже. Ниже приведен перечень документов, которые должны быть у продавца на руках к моменту появления реальных покупателей и заключения основной сделки:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также акт приема-передачи;
кадастровый паспорт (не всегда является обязательным элементом сделки купли-продажи, однако, если последняя сделка с недвижимостью произошла не менее 5 лет назад, то паспорт обязателен. Также он необходим, если покупатель будет задействовать средства ипотечного кредитования. Кадастровый паспорт нужно заказать заранее в МФЦ или кадастровой палате);
согласие второго супруга на продажу квартиры (согласие необходимо, только если речь идет о продаже совместно нажитого в браке имущества при условии, что недвижимость не была передана безвозмездно одному из супругов, например, на основе договора дарения или вступления в наследство);
выписка из трудовой книги (заказать нужно в паспортном столе; в выписке указано точное количество всех прописанных в квартире людей);
справка об отсутствии задолженности по квартплате (не является обязательной, но покупатели нередко запрашивают этот документ, получить справку можно в местном ЖЭКе);
выписка из реестра прав на недвижимое имущество.

Реклама жилья – 50% успеха

Не секрет, что правильная реклама является залогом на пути к успешной продаже недвижимости. Итак, важно определить возможные площадки для продажи квартиры. Если бы продавец обратился к риелторам, то проблема с рекламой автоматически перешла бы на их плечи. Но у агентств уже есть готовые базы и специальные люди, которые занимаются размещением объявлений.

Если продавец решил заниматься продажей самостоятельно, то в помощь бесплатные доски объявлений, их множество, плюс группы по интересам в социальных сетях. Вопрос о необходимости действовать «дедовским» методом и расклеивать объявления на остановках общественного транспорта или публиковать их в газете остается открытым, но поместить объявление в интернете нужно обязательно.

Лучше это делать сразу на нескольких площадках. Подготовьте качественные фотографии, для этого приберите квартиру. Если вы планируете продать ее с мебелью, уточните это в тексте объявления. К фотографиям квартиры можно приложить отсканированную копию планировки квартиры.

В тексте объявления укажите основную информацию о квартире: количество комнат, раздельный или совмещенный санузел, этаж и тип дома. Укажите стоимость и возможные варианты оплаты или же обмена. И главное, не забудьте правильно указать контактные телефоны. Кроме того, если вы не хотите, чтобы вам звонили те же самые риелторы, напишите в тексте, что в помощи посредников не нуждаетесь.

Периодически обновляйте или размещайте заново объявления, также многие интернет площадки позволяют за дополнительную плату держать объявление в «топе».

Основные правила демонстрации квартиры

Когда вы навели порядок в квартире и разобрались с правоустанавливающими документами, поместили объявление, самое время ждать покупателей. Покупка квартиры – серьезное дело, поэтому без наглядной демонстрации недвижимости не обойтись.

Основные правила:

Не торопите покупателей, многие просто делают «холодный дозвон», чтобы узнать основную информацию из первых уст. Если вы уверены, что человек заинтересован в покупке, предложите ему посмотреть недвижимость в наиболее удобное время. Разумеется, если вы не живете в квартире, постарайтесь не опоздать.
Лучше всего показывать квартиру днем, т.к. при естественном освещении человек будет себя комфортнее чувствовать в незнакомом помещении. Некоторые психологи даже советуют что-то приготовить перед приходом гостей (например, заварить кофе), аромат напитка создаст уютную атмосферу.
Перед приходом покупателей обязательно протрите пыль, уберите «хлам».
Обязательно продемонстрируйте, что все окна и двери хорошо работают, счетчики исправны, холодная и горячая вода идут отличным напором, и все розетки в квартире работают.
Заранее подготовьте небольшой список из плюсов вашей квартиры: отличный вид из окна, парковочное место, хорошая шумоизоляция и т.д.

Договор купли-продажи: существенные условия

Самый главный элемент сделки – договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны следующие моменты:

Описание квартиры: адрес и место нахождения, этаж, жилая и общая площадь, количество комнат и балконов, наличие кладовых помещений, кадастровый номер.
Цена квартиры: стоимость должна быть прописана вплоть до копеек.
Способ оплаты: это очень важный момент. Способ оплаты должен быть детально расписан, например, после подписания договора продавец получает всю сумму наличными или банковским переводом, или продавец может забрать деньги из банковской ячейки после регистрации права собственности на квартиру со стороны нового владельца и др.
Полные личные данные продавца и покупателя.

Если покупатель предлагает свою форму договора, обязательно подробно изучите каждый пункт, именно в мелочах может скрыться подвох.

Передача денег через банковскую ячейку

Это довольно распространенный и один из наиболее безопасных способов оплаты. Если в качестве способа оплаты в договоре прописана банковская ячейка, то продавец квартиры должен руководствоваться правилами, это:

личное присутствие или составление расписки в получении денег;
соблюдение сроков: ячейка может быть арендована на срок от 1 до 2 месяцев, по истечении этого срока деньги возвращаются на счет покупателя. Поэтому внимательно изучите условие, при котором покупатель сможет забрать деньги из ячейки. Если этот срок установлен как момент регистрации права собственности на квартиру на нового владельца, то советуем не соглашаться на подобное. Покупатель может затянуть с регистрацией, а продавец в итоге рискует остаться без денег и без квартиры. Также исключите условие, при котором продавец может получить деньги из ячейки в присутствии продавца.

Заключение и регистрация договора

Договор купли-продажи не нужно регистрировать, поэтому сделка считается состоявшейся с момента подписания сторонами договора.

Законодательно закрепленного требования о нотариальной заверке договора нет. Лица, желающие подстраховать себя и проверить договор на возможные «подводные камни», могут прибегнуть к помощи профессионалов (юрист, нотариус). Порядок оплаты расходов на услуги специалистов можно прописать в договоре купли-продажи.

Передаем квартиру

После того, как договор подписан сторонами сделки, можно передать квартиру. Факт передачи фиксируется в акте, однако момент передачи квартиры должен быть прописан в договоре. Например, под условием оплаты.

Наверняка покупатель потребует два комплекта ключей от квартиры, это по сути правильно, т.к. минимальное количество ключей от каждого замка в комплекте парное. Многие составляют расписку в передаче ключей. Лично убедитесь, что покупатель проверил замки и может открыть двери предоставленными ключами.

Продажа-покупка квартиры одновременно: основные нюансы

Так называемая альтернативная сделка (одно лицо выступает в роли покупателя и продавца). Продавая квартиру и одновременно подыскивая новую (если речь идет о продаже единственного жилья) очень важно рассчитать момент оплаты.

В идеале, передача аванса за проданную квартиру должна быть перечислена в счет оплаты другого объекта недвижимости. В этом случае специалисты рекомендуют пользоваться банковским переводом, чтобы средства, поступившие на счет, можно было сразу перевести на другой.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.