Рента: договор пожизненного содержания с иждивением

Все о договоре ренты и его разновидностях подробно описано в Гражданском кодексе. Этот вид договора регулирует отношения, вытекающие из имущественных правоотношений. От того, насколько точно и грамотно будет составлен договор ренты, зависит состояние и правоотношение сторон. Рассмотрим право ренты с пожизненным содержанием и иждивением, а также особенности заключения этих договоров и порядок расторжения правоотношений.

Общая информация о договоре

Договор ренты определяется в статье 601 ГК РФ, как договор, в силу которого одна сторона передает другой право собственности на жилое помещение (квартиру, дом) или участок, а получатель данного права (получатель ренты) обязан пожизненно содержать данное лицо или иное лицо, указанное в договоре ренты.

Законодательно рента предусмотрена в 3 вариантах:

Постоянная рента.
Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
Договор пожизненной ренты.

На практике следует отличать договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением от договора пожизненной ренты (хотя ошибочно зачастую их отождествляют). Отличительные признаки пожизненной ренты от пожизненного содержания и иждивения:

Договор пожизненной ренты не содержит ограничения по предмету договора, тогда как в случае с содержанием предметом договора ренты могут быть только объекты жилой недвижимости (дом, квартира, комната).
Рента с пожизненным содержанием и иждивением, как правило, предполагает, что получатель ренты будет обеспечен жизненно необходимыми ресурсами (питание, уход, медицинское обслуживание, удовлетворение потребностей в одежде, досуге и т.д.), а не денежными выплатами. А в случае с пожизненной рентой получатель ренты ориентирован на выплату с установленной периодичностью денежных средств ( размер денежных выплат устанавливается договором, при этом следует руководствоваться нормой ГК РФ, закрепленной в статье 602, согласно которой размер периодических денежных выплат не может быть менее 2-х кратного размера прожиточного минимума).

Особенности, связанные с рентой: плюсы и минусы

Договор ренты должен содержать существенные условия, без которых его можно признать недействительным. Договор ренты подлежит регистрации и имеет закрепленную форму, которую необходимо соблюдать. Каждому заключенному договору ренты присваивается номер, благодаря которому можно отследить договор в реестре. Особенности договора ренты:

Предметом договора может быть как движимое (автомобиль, ценные бумаги, вещи, предметы искусства), так и недвижимое имущество (квартиры, дома, земельные участки, дачи и т.д.). Рента – это возможность стать собственником предмета договора.
Цена договора приравнивается к размеру ренты. Однако в каждом случае стороны вправе самостоятельно определять размер оплаты по договору. Тем не менее, особенность данного вида сделок заключается в том, что ежемесячный платеж в пользу рентополучателя не может быть меньше прожиточного минимума. Его размер определяется на дату подписания договора.
При заключении договора ренты собственник имущества не освобождается от налогов на данное имущество.
Периодичность и продолжительность выплаты по договору. Определяется сторонами. Выплаты могут быть периодическими (ежемесячно, еженедельно и т.д.), график может быть строгим или плавающим. Важно, чтобы рентодатель не нарушал порядок оплаты, который сам же и одобрил подписанием договора.
Договор пожизненной ренты с иждивением может содержать условие об ответственности за просрочку по выплатам. Стороны самостоятельно устанавливают сроки и ответственность за просрочку выплат. Например, если платеж задерживается боле чем на три дня, то, помимо ежемесячной оплаты, рентодатель должен оплатить пени (их размер также закрепляется в договоре ренты).
Получатель ренты – дееспособное физическое лицо. В случае, если лицо признано недееспособным на момент заключения ренты, то подобный договор может быть признан недействительным. А плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и несовершеннолетнее, от имени которого действуют законные представители. Рентодателем может быть и юридическое лицо, например, частная компания.
Особого внимания заслуживает вопрос о выплатах ренты. Так как рента пожизненная, ее срок может быть весьма продолжительным. Поэтому стороны, как правило, договариваются на ежемесячной оплате. Неплохим вариантом является включение условий о возможности пересмотра графика платежей по договору пожизненной ренты.

Выгодно ли заключать договор ренты? Вопрос спорный, т.к. есть и плюсы, и минусы данного вида договорных отношений. Так, для многих лиц, заключивших договор ренты, он является единственным способом стать собственником недвижимости (в этих случаях речь идет о домах, квартирах и земельных участках). В этом случае лицо не обязано полностью выплачивать стоимость предмета ренты, а платит только рентополучателю до его смерти (во многих случаях рентополучателя обеспечивают не денежной суммой, а заботой и уходом).

После смерти рентополучателя, рентодатель становится собственником предмета ренты. Но рентодатель с момента вступления в силу договора (со дня его подписания сторонами) несет полную ответственность за его исполнение, в частности за своевременные выплаты, а также за сохранность имущества. Например, если рентодатель умышленно портит имущество и наносит ему вред, то рентополучатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты.

Плюс ренты для получателя заключается в получении стабильного дохода от имущества (в отличие от сдачи квартиры в аренду, рента предполагает более гарантированные выплаты, стабильность и исполнительность сторон, т.е. несет меньшие риски).

Риски договора ренты заключаются в том, что данный договор достаточно сложно расторгнуть (за исключением случаев, когда обе стороны не имеют претензий друг к другу, расторгают по взаимному желанию). Плательщик ренты должен понимать, что порча имущества или нарушение его сохранности не освобождает его от обязанности платить ренту.

Как заключить договор: порядок и основные этапы

Договор ренты заключается у нотариуса, несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора. Присутствие обеих сторон и подпись документа в присутствии нотариуса также обязательны.

Стоимость заключения договора ренты зависит от цены договора (проценты от общей суммы), а также услуг технического характера. Средняя стоимость договора ренты колеблется в пределах 10 000 – 20 000 тысяч рублей (расходы по оформлению договора могут быть распределены между сторонами сделки).

Расторжение договора ренты

Договор ренты, как и любой другой гражданско-правовой договор, можно расторгнуть, однако есть существующие нюансы, которые стороны неукоснительно обязаны соблюдать. И пусть вас не смущает название договора «пожизненная рента», даже в этом случае можно прекратить действия договора. Важно соблюдать его условия, ведь в противном случае при обнаружении нарушений условий договора его расторжение может быть признано недействительным (аналогичное правило распространяется и на случаи заключения договора ренты).

Гражданский кодекс предусматривает сразу пять вариантов (возможностей) расторжения пожизненной ренты с иждивением. Рассмотрим эти способы:

1. Расторжение договора по соглашению сторон (взаимное согласие). В том случае, когда получатель ренты и рентодатель согласны расторгнуть договор на определенных условиях, никто не вправе это им запретить, при условии, что данный шаг не нарушит законных прав третьих лиц. Поэтому если нет разногласий, исчерпаны взаимные претензии, то можно спокойно прекращать правоотношения. Для расторжения договора ренты по взаимному согласию необходимо обратиться к нотариусу, который удостоверял заключение сделки, чтобы расторгнуть договор.

2. Расторжение договора ренты в одностороннем порядке. Такой вариант возможен с небольшими ограничениями. Статья 599 ГК РФ предусматривает такое право только для рентополучателя. Рентодатель не может самостоятельно инициировать отказ от исполнения обязательств, взятых на себя по договору ренты. Однако получатель ренты имеет право расторгнуть договор, когда другая сторона неоднократно существенным образом нарушает его условия. Также рентополучатель может расторгнуть договор, когда рентодатель портит имущество, переданное ему в пользование по договору. В случае причиненного ущерба имуществу, одна сторона в лице рентополучателя имеет полное право требовать от другой стороны исполнения обязанности по выкупу имущества по его полной стоимости. Как альтернативный вариант – можно потребовать возместить все убытки с последующим расторжением договора ренты.

3. Расторжение на основании решения суда. При наличии нарушений в части исполнения условий договора, причинении ущерба имуществу или одной из сторон ввиду несоблюдения условий договора ренты, каждая из сторон вправе обратиться с иском в суд для защиты своих интересов, в том числе для возмещения убытков, причиненных противоправными действиями (бездействием) другой стороны и расторжением договора. В данном случае суд выносит решение об удовлетворении исковых требований и расторжении договора пожизненной ренты с иждивением. Сторона, выступающая истцом, должна доказать факт причиненных ей убытков. Как правило, при наличии достаточных доказательств суд без труда встает на защиту интересов получателя ренты. Чаще всего основаниями для обращения в суд с целью расторжения договора являются:

систематические задержки выплат по договору;
необоснованное желание о расторжении договора в одностороннем порядке;
причинение ущерба имуществу (порча имущества).

4. Обращение наследников. Рентодатель после смерти получателя ренты становится собственником имущества, на которое не могут в силу закона претендовать наследники рентополучателя. Но если выяснится, что на момент подписания договора рентополучатель был недееспособным в силу ряда причин, то договор может быть признан недействительным, а следовательно, все вытекающие из него правовые последствия – ничтожными. В этом случае, даже если рентодатель регулярно оплачивал ренту или выполнял иные условия, согласно договору, наследники рентополучателя могут оспорить законность владения недвижимостью. Это основание расторжения договора ренты встречается крайне редко.

5. Договор может быть прекращен ввиду смерти рентополучателя. Хотя в этом случае правильнее говорить не о расторжении договора, а о его прекращении в силу исполнения. Договор пожизненной ренты – срочный, хоть в нем и не указывается конкретный срок в годах, он привязан к сроку жизни рентополучателя. Расторжение договора после смерти рентополучателя невозможно, поэтому договор считается исполненным и прекращается.

Рента или ипотека

Пожизненную ренту можно рассматривать в качестве отличной альтернативы ипотеки. У этих вариантов приобретения недвижимости есть свои плюсы и минусы. Так, срок ренты значительно может быть меньше срока ипотеки (как правило, квартиры на первичном рынке берут в ипотечное кредитование сроком на 15-20 лет, а средний срок ренты – 10 лет). Рента, как вариант приобретения недвижимости в собственность, является более доступной. Представьте, что для получения ипотеки на приобретение трехкомнатной квартиры вам необходимо зарабатывать в месяц сумму, не менее порогового значения для одобрения кредита. При заключении ренты такого требования нет. В целом, рента, не смотря на более рисковый характер, оказывается выгоднее ипотеки. Но учитывайте, что в случае с рентой вы приобретаете квартиру на вторичном рынке жилья, а ипотека, как правило, рассчитана на приобретение недвижимости в новостройке, напрямую от застройщика.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.