Особенности отдельных видов сделок, применяемых при распоряжении недвижимым имуществом

Гражданское законодательство регламентирует различные виды сделок, которые применяются при отчуждении как движимого, так и недвижимого имущества. В зависимости от ситуации и желаемого для сторон результата можно подобрать тот или иной вид договора. Но перед их заключением важно ознакомиться с основными характеристиками, плюсами и минусами этих обязательств.

Недвижимость – особая категория имущества, сведения о переходе прав на которую в обязательном порядке должны быть зафиксированы в государственном реестре. Поэтому большинство сделок с квартирами, домовладениями, земельными участками и иными объектами проводятся в два этапа. Вначале стороны приходят к консенсусу, составляют и подписывают договор, фиксирующий обязательства. Далее они обращаются за регистрацией, чтобы закрепить переход прав от одного лица к другому на государственном уровне. Только после этой процедуры сделка будет завершена. В противном случае действительной она не будет, и переход прав от одной стороны к другой не произойдет.

Гражданско-правовые сделки имеют множество различий и особенностей. Они в большинстве своем порождают у сторон обязательства, которые должны быть исполнены. Важно правильно подобрать вид сделки, чтобы учесть права и законные интересы сторон, а также требования законодательства.

Некорректные формулировки в тексте договора, скрепляющего обязательство, могут привести к недействительности сделки. Например, если указать в тексте дарственной условие, по которому недвижимость перейдет к одариваемому только после смерти дарителя, она станет недействительной. Подобные правоотношения относятся к регулированию положений о наследстве и должны фиксироваться завещанием.

Понятие и особенности договора дарения

Дарение – это безвозмездная передача имущества в собственность от одной стороны (дарителя) другой (одариваемому). Важной характерной чертой данного обязательства является безвозмездная безусловность. Даритель не должен получать взамен имущества материальной выгоды или требовать исполнения встречного обязательства. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Зачастую подобный вид сделок используется при передаче недвижимости между родственниками. Законодатель освобождает от уплаты налога одариваемого, если он связан с дарителем близким родством. Во всех остальных случаях получателю подарка придется оплатить налог по ставке 13 процентов, поскольку государством подобное приобретение рассматривается как доход.

Дарение в большинстве случаев может быть оформлено в простом письменном виде с обязательной государственной регистрацией впоследствии. Исключение составляют следующие ситуации:

• если дарится недвижимость, принадлежащая лицу, возраст которого составляет от 14 до 18 лет. В таком случае потребуется не только нотариально заверить сделку, но и получить разрешение органа опеки на отчуждение имущества, владельцем которого является несовершеннолетний. Дарение недвижимости, которая принадлежит малолетним лицам до 14 лет, и вовсе запрещено законодательно. Росреестр такую сделку не зарегистрирует;
• если дарится недвижимость, принадлежащая ограниченно дееспособному лицу. В подобных случаях также потребуется нотариальное заверение дарственной и разрешение ООиП. Безвозмездно отчуждать недвижимость, принадлежащую полностью недееспособному лицу, запрещено. Ее можно продать, обменять, но не подарить;
• если дарится недвижимость, которая находится в долевой собственности нескольких лиц. При этом неважно, передается по сделке только часть имущества или весь объект, необходимо нотариальное заверение договора. Это правило не относится к недвижимости, которая находится в единоличной или совместной собственности. Так, если передается по дарственной вся квартира целиком или ее доля, но при этом объект является совместно нажитым имуществом супругов или вовсе принадлежит одному гражданину, достаточно простой письменной формы договора с последующей государственной регистрацией.

В остальных случаях использование нотариального удостоверения сделки оставлено законодателем на усмотрение сторон.

Судебная практика показывает, что оспорить дарение крайне тяжело. Если при заключении сделки присутствовал нотариус, процедура признания недействительной дарственной становится еще сложнее. Но законодатель предусмотрел случаи, когда даритель имеет возможность отменить акт безвозмездной передачи собственности даже после государственной регистрации, к примеру, если одариваемый совершил умышленное преступление против него или членов его семьи или халатно обращается с подарком.

Общая информация о договоре ренты

Договор ренты – это документ, фиксирующий обязательство, по которому одна сторона (рентополучатель) передает другой (рентоплательщику) недвижимость взамен на периодические выплаты денежных средств или иное содержание.

Существует три разновидности данного правоотношения:

• пожизненная рента;
• постоянная бессрочная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

Рента, независимо от вида, является двусторонним договором. Для ее заключения необходимо согласие обоих участников. При этом содержание по договору может выплачиваться третьему лицу, которое не является собственником передаваемого имущества.

Пожизненная рента предусматривает периодическую выплату определенной суммы, зафиксированной в договоре. Размер платежей не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе, в котором заключается сделка. Выплаты денежных средств продолжаются в течение всей жизни рентополучателя. Стороны вправе самостоятельно установить периодичность выплат, а также предусмотреть передачу части суммы в натуральном виде, к примеру, продуктами, одеждой, предметами первой необходимости. Данное право рентополучателя не передается по наследству его правопреемникам. Если же умирает рентоплательщик, его наследники, получая имущество, обремененное рентой, принимают на себя и обязанность далее выплачивать средства.

Постоянная бессрочная рента предусматиривает выплату сумм, установленных соглашением, раз в три месяца. При этом рентополучателем может быть не только физическое лицо, но и некоммерческая организация, если устав, регламентирующий ее деятельность, не запрещает вступления в подобное обязательство.

По договору пожизненного содержания с иждивением, рентоплательщик берет на себя обязательства по уходу за второй стороной правоотношения. Он может оплачивать коммунальные платежи, покупать и готовить пищу, делать уборку, ремонт в квартире, приобретать медикаменты и обеспечивать рентополучателя медицинской помощью. Также не исключены денежные выплаты.

Договор ренты в большинстве случаев заключается на длительный срок. Сторонам крайне важно продумать и обсудить возможные ситуации в будущем в мельчайших подробностях, а также зафиксировать их в договоре. Судебная практика показывает, что договора ренты оспариваются и расторгаются достаточно часто. В большинстве случаев это происходит из-за возникшего недопонимания у участников сделки, и не подробного изложения обязанностей рентоплательщика в тексте соглашения.

Договор купли-продажи: основные характеристики

По договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) передает другой (покупателю) жилое помещение в собственность за определенную плату. Цена предмета сделки определяется по соглашению ее участников.

Подобные договора являются основой рынка недвижимого имущества. В большинстве случаев граждане стремятся именно продать квартиру или домовладение.

Договор купли-продажи характеризуется следующими особенностями:

1. Большинство объектов недвижимости связаны с землей, на которой они расположены. Так, если по договору передается домовладение, необходимо передать и право на земельный участок.
2. Недвижимость отличается достаточно крупной стоимостью, поэтому при реализации сделки важно предусмотреть меры, которые защитят права и законные интересы ее участников.
3. Законодательство предусматривает ряд ограничений и исключает из гражданского оборота некоторые виды объектов недвижимости. К примеру, нельзя приобретать земельные участки, находящиеся в границах заповедников.
4. При продаже недвижимости следует учитывать права третьих лиц на данное помещение. Так, оно может быть обременено рентой или залогом. Данные виды ограничений добавляют сложности оформляемой сделке.

Договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Продавец должен предоставить покупателю исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. Если на нем имеются какие-либо обременения, о них следует сообщить. В противном случае сделка может быть признана недействительной, поскольку подобные действия будут расценены как введение в заблуждение покупателя.

Особенности заключения договора мены

По договору мены одна сторона передает другой имущественный объект и принимает взамен другой имущественный объект. При этом вторая сторона также обязуется передать объект, принадлежащий ей, и принять встречный. Каждый участник сделки именуется продавцом.

По сути, договор мены является специфичной разновидностью продажи. К подобным правоотношениям применяются законодательные положения, регулирующие куплю-продажу. Однако данное обязательство обладает своими особенностями.

Преимуществами обмена являются следующие нюансы:

• договор оформляется в простой письменной форме, без нотариального удостоверения;
• по общему правилу, предметы признаются равноценными, поэтому участникам сделки нет необходимости производить какие-либо расчеты. Передача каждого объекта оформляется передаточным актом;
• признание сделки недействительной приведет к возвращению предметов обмена к прежним собственникам.

Если один объект дороже другого, об этом следует указать в тексте договора. Также по договоренности сторон устанавливается доплата. Ее размер нужно тоже прописать в тексте соглашения. Передачу дополнительных средств необходимо оформить распиской.

Недостатки обмена следующие:

• если предметы сделки неравноценны, у стороны, принимающей более дорогой, возникает обязательство осуществить доплату;
• поскольку мена является подвидом купли-продажи, обе стороны обязаны оплатить налог в соответствии с требованиями действующего законодательства;
• если обмен происходит в то время, пока его участник состоит в официально зарегистрированном браке, имущество будет являться совместно нажитым, если иное не установлено брачным договором.

При этом обмен недвижимости может производиться на имущество другой категории. К примеру, квартиру можно обменять на автомобиль.

Ситуации, в которых применяются отдельные виды обязательств

Выбор определенного вида гражданско-правового договора будет зависеть от того, какие цели преследуют участники сделки. Так, дарение применяется, если лицо желает безвозмездно передать недвижимость другой стороне. Одной из отличительных особенностей этого вида сделки является то, что полученный в дар объект не будет являться совместно нажитым имуществом, если одариваемый состоит в браке.

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением используется в большинстве случаев пенсионерами или людьми, имеющими серьезные проблемы со здоровьем. Они, как правило, нетрудоспособны и испытывают финансовые затруднения. Он заключается как между родственниками, так и между гражданами, которые не состоят в подобных отношениях. Рента позволяет получить достойное содержание и при этом не лишиться места для проживания.

Договор купли-продажи – наиболее распространенная форма передачи недвижимого имущества. Он используется как между родственниками, так и между посторонними людьми. Применяется договор купли-продажи, когда собственник желает получить денежные средства за принадлежащий ему объект недвижимости.

Договор мены зачастую используется при размене неприватизированного имущества. Но также может применяться и для обмена квартиры или дома, находящегося в частной собственности, на другой объект.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.