Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.

Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении. Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме. Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.

Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:

физические лица;
юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
муниципальные органы.

При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.

Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.

Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща. Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов. Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Необходимость и порядок заключения договора с управляющей компанией

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления. Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка. Таким образом, для обеспечения комфортного проживания граждан в подобных домах необходим какой-либо управленческий орган. Законодательство предусматривает следующие возможные формы содержания общего имущества:

Учреждение ТСЖ (товарищество собственников жилья). С точки зрения законодательства, это юридическое лицо, которое создано специально для управления общим имуществом в конкретном многоквартирном доме из числа инициативной группы жильцов. Для организации такого органа, в первую очередь, необходимо, чтобы в здании проживали граждане, которые готовы посвятить управлению МКД достаточно большую часть времени. ТСЖ возглавляет председатель, который получает за свою работу оплату от жильцов. Товарищество наделено полномочиями заключения договоров с поставщиками услуг.
Непосредственное управление. Эта форма предполагает управление домом самими собственниками. Такой способ может быть использован, если в МКД не более 30 квартир и его жильцы готовы самостоятельно заниматься управленческой деятельностью.
Делегирование полномочий управляющей компании. В этом случае со специализированной организацией заключается письменный договор, и она осуществляет управление МКД за плату от жильцов.

Последний способ наиболее часто используется, поскольку он наиболее доступен жильцам, которые не желают тратить собственное время на решение управленческих вопросов. К тому же, чтобы учредить ТСЖ, необходимо организовать жильцов, что достаточно сложно сразу при заселении в новостройку.

В первых двух случаях управляющая компания также может привлекаться по договору за плату, несмотря на то, что в МКД уже есть орган управления. ТСЖ или сами жильцы могут делегировать организации только часть функций, а основные осуществлять самостоятельно.

Основным нормативным актом, регламентирующим эту сферу, является Жилищный кодекс РФ. В статье 161 он обязывает жильцов определиться с формой управления, поскольку существование многоквартирного дома без нее невозможно.

Общий порядок заключения договора выглядит следующим образом:

Собственники выбирают управляющую компанию из числа доступных в населенном пункте. Также УК сама может обратиться к жильцам с предложением о заключении соглашения.
Проводится общее собрание жильцов по предложению управляющей компании, на котором происходит обсуждение, согласование и утверждение условий договора. Все важные моменты фиксируются протоколом.
Подписывается договор управления многоквартирным домом в письменной форме. Соглашение может заключаться как с каждым собственником, так и с их представителем.

Договор с управляющей компанией не может быть заключен без проведения общего собрания жильцов. Все положения, которые были утверждены в ходе этого мероприятия, вносятся в договор. Изменить их впоследствии по желанию одной из сторон будет нельзя.

Содержание и существенные условия договора

Согласно Жилищному кодексу РФ договор управления заключается только на основании общего собрания жильцов. Причем «за» должно проголосовать не менее половины от общего числа собственников.

Для управления МКД у компании в обязательном порядке должна иметься лицензия. Без прохождения этой процедуры организация не вправе получать доход от управления многоквартирными домами, а значит и договор с ней заключить нельзя.

Договор составляется только в письменном виде, устное соглашение действовать не будет. В обязательном порядке в тексте документа должно быть отражено следующее:

предмет. В данном случае в качестве предмета выступает оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и управлению общим имуществом;
состав общего имущества жильцов. Этот пункт должен быть отражен максимально подробно. В состав должно быть включено все имущество, которое передается в управление. В противном случае эффективно защищать свои права и привлекать УК к ответственности будет проблематично;
перечень услуг. Этот пункт также нужно максимально конкретизировать. В нем отражаются услуги, которые компания будет предоставлять жильцам;
стоимость услуг. Здесь указывается размер платы за услуги, предоставляемые управляющей компанией;
порядок предоставления отчетности об оказанных услугах и выполненных работах. На основании этого пункта жильцы смогут контролировать действия управляющей компании;
срок действия договора. Это период, на который заключается соглашение;
ответственность сторон;
порядок расторжения соглашения.

В договоре отражаются моменты, которые важны для обеих сторон. Положения документа нужно согласовывать на общем собрании. Если УК заверяет, что используется типовой договор и внести какие-либо новые условия нельзя, это неправомерно. Жильцы имеют право вносить коррективы, поскольку гражданское законодательство подразумевает добровольность подобных отношений. Собственники квартир на собрании могут и вовсе отказаться от заключения соглашения с определенной организацией и выбрать другую, поэтому они находятся в более выигрышной позиции и могут диктовать условия, не выходящие за рамки законодательства.

Права и обязанности управляющей компании

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
производить подготовку сетей к определенному сезону;
обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
иные обязанности, установленные договором.

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:

получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
самостоятельно выбирать способ организации работ;
осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.

Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.

Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца. Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.