Выселение из служебной квартиры

Служебное жилье имеет особый правовой статус, т.к. относится к категории специализированного жилого фонда. По общему правилу, у проживающих в служебной квартире лиц не возникает право собственности. Именно этим фактом обусловлена практика выселения людей из служебных квартир. В каких случаях выселение законно, а кого нельзя выселить из квартиры и что говорит по этому поводу судебная практика – узнаем.

Служебные квартиры – понятие и особенности

Для того, чтобы понять правовой статус служебных квартир, нужно обратиться к нормам закона. В Жилищном кодексе РФ дается понятие, согласно которому служебной является квартира, предоставленная лицу по служебному контракту. В Жилищном кодексе также закреплены иные нормы, касающиеся служебного жилья: нормы о выселении граждан, нормы о правах и обязанностях нанимателя служебной квартиры.

Таким образом, служебная квартира предоставляется сотруднику компании. Чаще всего служебное жилье предоставляется государственными корпорациями, предприятиями оборонного и военного комплекса.

Время пользования жильем ограничено временем исполнения трудовых обязательств, как правило, это оговаривается в самом трудовом договоре. В некоторых случаях квартира из категории служебной может перейти в частную собственность по итогам длительной работы лица у одного работодателя, но это случаи частной практики.

Служебная квартира предоставляется на основании договора найма. Именно в нем прописаны особенности использования квартиры, закреплены права и обязанности сторон, а также установлены ограничения. Какие ограничения могут быть связаны с эксплуатацией служебной квартиры:

срок пользования квартиры: квартира предоставляется в пользование на время работы у конкретного работодателя (временные рамки могут быть установлены в контракте, трудовом договоре);
правовые ограничения: служебная квартира не является собственностью, поэтому проживающий не может сдавать ее в аренду, продать и иным образом использовать не по целевому назначению.

Также в договоре найма указываются все лица, проживающие совместно с непосредственным нанимателем жилья.

Несмотря на правовые ограничения, служебные квартиры являются неотъемлемой частью программы по обеспечению населения жильем, привлечению специалистов в некоторые сферы работ.

Выселение из служебного жилья

Обратимся к статье 103 Жилищного кодекса РФ. В ней сказано, что после прекращения (расторжения) договора социального найма граждане обязаны освободить служебную квартиру. В противном случае данные лица подлежат выселению на основании решения суда, т.е. выселение происходит в принудительном порядке, и какое-либо иное жилье не предоставляется.

Однако в этой же статье закреплены нормы-исключения, определявшие категории граждан, которых нельзя выселить из служебной квартиры. Например:

из служебной квартиры нельзя выселить членов семьи работника, умершего (погибшего на службе) на работе. В дальнейшем возможна приватизация такого помещения либо предоставление иной квартиры;
пенсионера либо лицо, которому по условиям трудового договора за выслугу лет полагается квартира (служебная квартира может быть заменена другой);
инвалидов 1 и 2 групп, при условии, что инвалидность возникла из-за выполнения возложенных трудовых функций.

Основания выселения из служебных квартир

Основания для выселения из служебной квартиры могут быть изложены как в самом договоре социального найма, так и в трудовом договоре, на основании которого нанимателю предоставлялась квартира. В целом, основания для выселения можно разделить на две категории:

Основания, связанные с окончанием срока договора социального найма как следствие прекращения трудовых отношений.
Основания, связанные с недобросовестным использованием служебной квартиры.

Рассмотрим более подробно каждую ситуацию, которая может послужить основанием для выселения граждан, занимающих служебное помещение:

Окончание срока трудового договора/расторжение трудового договора по инициативе оной из сторон: в большинстве случаев договор социального найма служебной квартиры непосредственно связан с трудовыми отношениями. Срок трудового договора предопределяет срок договора найма, поэтому, как только трудовые отношения прекращаются, гражданин теряет статут работника компании и утрачивает право занимать квартиру.
Нанесение значительного ущерба ценности и сохранности имуществу: в договоре найма прописаны обязанности нанимателя жилья, среди которых наверняка найдутся обязанности о поддержании порядка в служебной квартире. Улучшения в виде текущего ремонта приветствуются, а вот технические или визуальные ухудшения квартиры могут служить основанием для выселения.
Смена собственника: собственником служебной квартиры является либо компания, либо муниципалитет. В первом случае смена собственника компании не гарантирует сохранность рабочих мест, а значит вполне возможно расторжение трудового договора и выселение нанимателей жилья на законных основаниях. Однако, если данный факт последствия смены собственника не предусмотрен трудовым договором, то наниматель специализированного жилья может обратиться за защитой своих прав в суд.
Переезд нанимателя: если гражданина переводят на работу в другую местность, то работодатель обязан предоставить ему другую квартиру, при этом из первоначального жилья его выселяют. В этом случае должны переехать все члены семьи работника, т.к. сохранить за ними право проживать в первоначальной служебной квартире не представляется возможным.
Незаконность сделки: заключая договор с работодателем, сотрудник имеет право проживать только в одной служебной квартире. Если выяснится, что сделка совершена незаконно, то ее немедленно аннулируют.
Нарушение прав окружающих: в большинстве случаев соседями по служебному жилью являются такие же наниматели. Поэтому речь идет о нарушении прав соседей, в частности, шум, асоциальный образ жизни, нарушение правил безопасности (пожарная, санитарная и т.д.). Если от соседей регулярно поступают подобные жалобы, то собственник квартиры вправе предупредить, а позже уведомить о выселении из служебного жилья.
Оплата: несмотря на то, что служебная квартира не может стать собственностью нанимателя, это не освобождает его от оплаты текущих расходов за использование жилья. В частности, оплата текущих коммунальных расходов ложится на плечи нанимателя. Часто в договоре найма прописывают максимально допустимый срок задолженности по оплате. В случае превышения этого срока договор социального найма может быть расторгнут.
Нецелевое использование служебной квартиры: гражданин, проживающий в служебной квартире, не имеет права распоряжения. Правовой статус указанного помещения ограничен, а потому служебную квартиру нельзя сдавать в аренду (субаренду), продавать, завещать, сдавать в качестве офиса и т.д. Все сделки, совершенные с нарушением данного требования, считаются ничтожными, а договор найма служебной квартиры может быть расторгнут.

Выселение нанимателей жилья: порядок

Данная процедура занимает продолжительный период времени и завит от:

основания выселения;
способа выселения (добровольное освобождение помещения либо выселение на основании судебного решения).

Порядок выселения в целом сводится к следующему:

Наступление и констатация факта, являющегося основанием для освобождения помещения (наниматель может освободить помещение добровольно, либо придется усложнить процедуру участием суда).
Собственник помещения обязан уведомить гражданина о наступлении обстоятельств, влекущих за собой выселение (в случае окончания срока трудового договора, такие уведомления направляются заблаговременно).
Акцепт/отказ: гражданин либо соглашается с указанным требованием, если сочтет его законным и обоснованным, либо не соглашается. Во втором случае в адрес собственника должен поступить письменный отказ от освобождения помещения (в идеале).
Собственник служебной квартиры направляет в суд исковое заявление с требованием о принудительном выселении граждан.
Судебное рассмотрение дела может затянуться и занять от 3 месяцев до года. Однако, по общему правилу, суды всех уровней обязаны рассмотреть исковые заявления в разумный срок.
В случае удовлетворения искового заявления суд выносит решение.
Решение направляют судебным приставам, которые занимаются в последующем процессом принудительного выселения ответчика по исковому требованию.

Практика: дела о рассмотрении споров о выселении

Анализируя судебную практику, можно cделать выводы о том, что в большинстве случаев суд встает на сторону, инициирующей выселение. Как видите, в законодательстве предусмотрено довольно много случаев обоснованного выселения лиц, проживающих в служебном помещении. Однако жильцы квартиры всегда могут оспорить подобное решение.

Разумеется, нельзя однозначно утверждать, что иск заранее будет проигрышным, т.к. суд рассматривает дела в индивидуальном порядке, и, если со стороны нанимателя жилья есть весомые нарушения, судебный процесс не будет долго стоять на месте. В исках о незаконном выведении из служебного помещения основная задача истца состоит в доказательстве нарушения ответчиком требований и оснований для выселения.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.