Выселение квартирантов за неуплату и по иным основаниям

Сдача пустующей недвижимости в аренду – достаточно распространенный способ заработка среди граждан. С точки зрения законодательства, отношения между собственником жилья и съемщиком называются наймом жилого помещения. Данная сделка должна оформляться письменным договором, где сторона, передающая квартиру в пользование за плату, именуется наймодателем, а лицо, пользующееся помещением – нанимателем.

Арендная плата является существенным условием такой сделки. Она устанавливается по договоренности сторон и обязательно отражается в документе, фиксирующем правоотношение. Неуплата за пользование помещением является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Общие сведения о найме жилого помещения

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ГК РФ. Этот нормативный акт содержит основные характеристики данной сделки, условия для ее заключения и расторжения, а также возможные пути решения возникающих конфликтов между сторонами.

Законодатель предписывает оформлять подобные отношения письменным документом. Нотариальное заверение для его действительности не требуется. Однако для долгосрочной аренды необходима государственная регистрация договора, поскольку подобное обязательство рассматривается Гражданским кодексом как обременение на недвижимость.

Долгосрочным наймом признается сделка, заключенная на срок 12 месяцев и более. Чтобы избежать процедуры государственной регистрации сделки, граждане часто оформляют договора на 11 месяцев и продлевают их по мере необходимости.

Арендная плата в данной сделке является одним из существенных условий. Невнесение ее в срок, определенный в договоре, дает право наймодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке, без согласия нанимателя.

Причины для расторжения договора в одностороннем порядке

В статье 678 ГК РФ перечислены основания для расторжения договора и, как следствие, выселения нанимателя в одностороннем порядке:

1. Если съемщик не перечисляет арендную плату в течение шести месяцев. Это правило действует для долгосрочного найма. Если квартира была сдана на 11 месяцев и менее, наймодателю достаточно два раза не получить плату, чтобы расторгнуть договор.
2. Причинение ущерба жилому помещению, имуществу, переданному вместе с ним, или разрушение квартиры. Наниматель – лицо, которое поставило личную подпись в договоре, несет ответственность за вверенную ему собственность. Независимо от того, кто причинил ущерб собственнику квартиры, отвечать будет именно съемщик. Также данный факт является поводом для прекращения действия обязательства и выселения нанимателя и лиц, проживающих с ним.
3. Аварийное состояние жилого помещения.

Также собственник квартиры вправе выселить квартирантов в следующих случаях:

• если они используют жилье не по назначению. К примеру, организовали в ней склад или магазин;
• систематически нарушают порядок, нарушают права и законные интересы соседей. Эта норма применима к жильцам, которые устраивают шумные застолья, драки, злоупотребляют алкоголем или наркотиками;
• сделали незаконную перепланировку в квартире.

Для того чтобы выселить жильцов, потребуется зафиксировать нарушения документальными доказательствами.

Порядок действий для выселения недобросовестных нанимателей

Если с нанимателем заключен договор, для выселения придется его расторгнуть. Это повлечет за собой выселение съемщика из жилья, поскольку именно этот документ дает ему право проживания и пользования помещением. Законодатель предписывает для реализации этой процедуры судебный порядок. Именно суд будет решать вопрос законности требований наймодателя о досрочном расторжении сделки в одностороннем порядке.

Собственнику квартиры перед обращением в суд необходимо попытаться урегулировать конфликт в досудебном порядке. Для этого необходимо в письменном виде уведомить съемщика о расторжении договора. В документе следует указать требование освободить квартиру в установленный срок. Уведомление составляется в двух экземплярах. Можно вручить его лично при свидетелях. Также нужно убедить нанимателя поставить на документе подпись, подтверждающую то, что он ознакомлен с требованиями.

Также можно отправить оповещение нанимателя по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. Это более простой способ. Документы, подтверждающие отправку и вручение письма квартиранту, а также свой экземпляр уведомления необходимо сохранить. Они пригодятся для аргументации своей позиции в судебном разбирательстве.

После того как наниматель не отреагировал на требования собственника квартиры, можно обращаться в суд.

Выселение жильцов, если наем не оформлен договором

Поскольку законодательство устанавливает обязательное требование для найма жилого помещения письменное оформление, отсутствие договора означает, что у съемщика нет права проживания и пользования квартирой. В таком случае владелец квартиры может обратиться к участковому, имея при себе документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру, и выселить принудительно жильцов с привлечением сотрудников правоохранительных органов.

В таком случае не получится взыскать с нанимателя задолженность, но и в суд обращаться не придется. Выдворить из квартиры съемщиков в такой ситуации можно в любом случае. На реализацию процедуры не влияет наличие у жильцов несовершеннолетних детей или время года.

Однако собственнику не рекомендуется менять замки или трогать личные вещи нанимателей, пока они не будут выселены. В противном случае они могут попытаться обвинить владельца в краже. Доказать факт хищения у жильцов не получится, но это может отнять много времени у собственника квартиры.

Судебный процесс по расторжению договора найма

Если съемщик не отреагировал на предупреждение, наймодатель вправе обратиться в суд. Вначале ему необходимо будет подготовить следующие документы:

• паспорт истца;
• правоустанавливающую документацию на квартиру (это бумага, фиксирующая получение права собственности наймодателем). К примеру, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации, наследовании;
• договор найма, заключенный со съемщиком;
• квитанцию об уплате государственной пошлины за заявление исковых требований.
• исковое заявление;
• документальные доказательства, фиксирующие нарушение условий сделки нанимателем.

Если при заключении сделки составлялся акт приема-передачи помещения, его также необходимо предоставить. В случае причинения ущерба имуществу наймодателя он послужит доказательством.

Акт приема-передачи составляется два раза: при вселении нанимателя и при освобождении помещения. В нем фиксируется состояние квартиры, перечень передаваемого с ней имущества. По желанию сторон производится фотофиксация обстановки. Если при освобождении помещения обнаружился факт причинения ущерба, наниматель обязан его возместить.

Также собственнику квартиры потребуется составить исковое заявление. В нем необходимо указать:

• сведения о сторонах (ФИО, паспортные данные, дату и место рождения, адрес постоянной регистрации);
• сведения о заключенном договоре найма;
• описание сложившейся ситуации;
• основания для расторжения сделки в одностороннем порядке со ссылкой на нормы законодательства;
• требование о расторжении договора и выселении нанимателя;
• дату и подпись истца.

Суд рассмотрит представленные доказательства и примет мотивированное решение.

Препятствием к выселению нанимателей будет наличие у них на иждивении несовершеннолетних детей, проживающих с ними. Судебный орган может предоставить им дополнительное время на поиск нового жилья, если у детей нет постоянной регистрации по другому адресу.

Если дело рассматривается в период отопительного сезона, суд также может отсрочить выселение. Однако никто не позволит съемщикам длительное время проживать в чужом жилье без оплаты.

Если судебное решение вынесено в пользу истца, необходимо получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам. Они предупредят нанимателей официально о необходимости освободить жилплощадь в установленный срок. Если жильцы откажутся выехать добровольно, сотрудники ФССП выселят их принудительно в присутствии понятых.

Выселение квартирантов соседей

Если квартиранты соседей доставляют проблемы, нарушают тишину в ночное время, злоупотребляют алкоголем или совершают иные проступки, их тоже можно выселить. Недовольному сложившейся ситуацией гражданину необходимо в первую очередь провести беседу с собственником квартиры и попросить его утихомирить жильцов.

Если нарушения продолжаются, можно обратиться с жалобой к участковому. После поступления трех подобных сообщений сотрудник правоохранительных органов предпримет меры. Если нарушения продолжатся, будет инициировано судебное разбирательство, в ходе которого проблемные жильцы будут выдворены принудительно.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.